Mehr Leistung, mehr Geld

Die neue Rolle des Immobilienverwalters und warum die Zukunft der Branche in transparenter und fairer Vergütung liegt.

Die Immobilienverwaltung befindet sich in einem grundlegenden Wandel. Was lange Zeit als routinemäßige Tätigkeit im Hintergrund wahrgenommen wurde, hat sich zu einer komplexen und Dienstleistung entwickelt. Gesetzliche Vorgaben, energetische Anforderungen und wachsende Erwartungen der Eigentümergemeinschaften haben das Berufsbild des Verwalters nachhaltig geprägt – und mit ihm die Anforderungen an eine faire Vergütungsstruktur.

Berufsbild im Wandel

Traditionell galt der Immobilienverwalter als zentrale Schnittstelle: Er leitete Versammlungen, kümmerte sich um Abrechnungen und war Ansprechpartner bei Alltagsfragen rund um das Gemeinschaftseigentum. Heute erfordert die Tätigkeit jedoch ein breites Kompetenzprofil, das juristische und technische Expertise ebenso einschließt wie den souveränen Umgang mit digitalen Prozessen. Währenddessen bewegen sich Verwalter in einem zunehmend komplexeren Umfeld aus Energiegesetzgebung, CO2-Kostenaufteilung, Fördermitteln und Versicherungsfragen.

Hier eröffnet die Digitalisierung neue Möglichkeiten – durch die präzise Erfassung, Analyse und Aufbereitung von Daten, die für faktenbasierte Entscheidungen, Berichte und strategische Planungen unverzichtbar sind. Gleichzeitig verschiebt sie den Schwerpunkt der Arbeit: Standardaufgaben werden automatisiert, während der Verwalter zunehmend komplexe Projekte steuern, beraten und moderieren muss, etwa bei energetischen Sanierungen, Quartiersentwicklungen oder der Umsetzung regulatorischer Vorgaben.

Trend zur Individualisierung

Mit dieser inhaltlichen und organisatorischen Erweiterung wandelt sich zwangsläufig auch die Frage der Vergütung. Die Tätigkeit von Immobilienverwaltungen ist heute weder standardisiert noch gleichförmig, sondern geprägt von individuellen Projekten, gesetzlichen Neuerungen und der Komplexität einzelner Gemeinschaften. Leistungen wie Modernisierung, Fördermittelberatung oder ESG-Berichterstattung bedeuten zusätzlichen Aufwand, der sich nicht pauschal abbilden lässt. Die klassische Grundvergütung von rund 28 Euro pro Wohneinheit und Monat spiegelt diesen Umfang längst nicht mehr wider. Ob zusätzliche Eigentümerversammlungen, die Koordination von Versicherungsschäden, die Begleitung von Bau- oder Sanierungsmaßnahmen oder die Moderation von Rechtsstreitigkeiten – all diese Aufgaben bedeuten erheblichen Mehraufwand in Kommunikation, Dokumentation und Steuerung.

Dem Personalmangel begegnen

Aus ökonomischer Sicht ist eine Anpassung der Vergütung unumgänglich. Ohne eine am tatsächlichen Aufwand orientierte und der Verantwortung angemessene Honorierung geraten Verwaltungen zum einen in wirtschaftliche Schwierigkeiten, zum anderen verlieren sie auch an Attraktivität für qualifiziertes Personal. Denn im Wettbewerb um Fachkräfte bleibt das Gehalt das zentrale Kriterium für seine Gewinnung und Bindung. Nahezu die Hälfte der für das VDIV-Branchenbarometer 2025 befragten Unternehmen (49,2 Prozent) sieht höhere Vergütungen als wichtigste Maßnahme gegen Personalmangel. Angesichts steigender Ge­haltsforderungen und eines sich weiter verschärfenden Arbeitsmarktes hätte eine unzureichende Vergütung damit gravierende Folgen für die Qualitätssicherung von Immobilien und Verwalterleistungen.

Verwalterlose Liegenschaften

Bleibt eine leistungsangemessene Bezahlung aus, zeigt sich eine weitere kritische Entwicklung: Immer mehr Verwaltungen trennen sich von unrentablen oder besonders zeitintensiven Mandaten, manche nehmen überhaupt keine neuen Gemeinschaften mehr an. Vor allem kleinere Eigentümergemeinschaften bleiben dadurch zunehmend ohne professionelle Betreuung. Die Folge sind verwalterlose Gemeinschaften mit erheblichen Risiken für Instandhaltung, Beschlussfähigkeit und Rechtssicherheit. Damit wird deutlich: Faire Vergütungsmodelle sichern nicht nur die wirtschaftliche Basis der Verwaltungen, sondern auch die Handlungs- und Funktionsfähigkeit der Eigentümergemeinschaften selbst.

Extras auch extra vergüten

Sondervergütungen schaffen auch innerhalb der Eigentümergemeinschaften mehr Transparenz und Gerechtigkeit in der Kostenstruktur. Sie folgen dem Prinzip: Wer zusätzliche Leistungen in Anspruch nimmt, trägt auch die entsprechenden Kosten. Auf diese Weise werden Verwaltungsausgaben nachvollziehbar und verursachergerecht verteilt, wodurch Vertrauen gestärkt, Konfliktpotenziale reduziert und die Vergütung auch von den Eigentümern als leistungsgerechtes und faires Modell anerkannt wird.

Schieflage der bisherigen Praxis

Ein Blick über die Branche hinaus verdeutlicht die Schieflage der bisherigen Praxis: Während Verwalter von Immobilien durchschnittlich etwa 320 Euro Grundvergütung pro Jahr und Wohneinheit erhalten, liegen die Honorare von Vermögensverwaltern bei rund 1,5 Prozent des betreuten Depotwerts. Bei einer Eigentumswohnung mit einem Wert von 335.400 Euro wären das über 5.000 Euro jährlich. Damit bleibt die Vergütung von Immobilienverwaltungen trotz der Verantwortung für vergleichbare Vermögenswerte deutlich zurück, obwohl der Werterhalt der Immobilien in erheblichem Maße von einer professionellen und angemessen ausgestatteten Verwaltung abhängt.

Es geht um Qualitätssicherung.

Die Bedeutung einer fairen Vergütung erschöpft sich daher nicht in der Absicherung der Verwaltungen selbst. Sie betrifft unmittelbar auch die Eigentümergemeinschaften, die mit ihren Immobilien zentrale Vermögenswerte halten: Sie sichern die Altersvorsorge, dienen der Kapitalbildung und stehen im Mittelpunkt langfristiger finanzieller Strategien. Ihre künftige Wertentwicklung hängt jedoch nicht allein von äußeren Faktoren wie Zinsniveau oder Nachfrage ab, sondern eben in hohem Maße von der Qualität der Verwaltung. Diese wirkt als Werttreiber, indem sie Stabilität schafft, planbare Entwicklung ermöglicht und Risiken reduziert. Gut geführte Eigentümergemeinschaften können so Marktchancen besser nutzen und den Wert ihrer Immobilien nachhaltig sichern.

Im Segment „Wohnen“ zeigt sich dieser Zusammenhang besonders deutlich: Trotz wirtschaftlicher Schwankungen bleibt die Nachfrage hoch, zugleich differenziert sich der Markt. Professionell betreute und vorausschauend geführte Objekte behaupten ihre Position oder gewinnen an Wert, während Bestände ohne qualifizierte Steuerung zunehmend unter Druck geraten. Damit bestätigt sich: In einem herausfordernden Immobilienmarktumfeld entscheidet die Qualität der Verwaltung zunehmend darüber, ob Immobilien als Vermögensbaustein ihr Potenzial voll entfalten.

Eine Struktur, von der alle profitieren

Die Zeit pauschaler Vergütungsmodelle geht zu Ende. Die steigende Komplexität des Berufsbildes, die Viel­zahl projektorientierter Aufgaben und die wachsenden rechtlichen wie technischen Anforderungen verlangen differenzierte Strukturen, die klar zwischen Grund-und Zusatzleistungen unterscheiden. Nur durch eine leistungsbezogene Honorierung lassen sich Aufwand, Verantwortung und Risiko realistisch abbilden.

Eine solche Vergütung schafft Transparenz für Eigentümergemeinschaften und gewährleistet zugleich die wirtschaftliche Stabilität der Verwaltungen. So entsteht ein Gleichklang der Interessen: Eigentümer profitieren von einer professionellen und zukunftsfähigen Verwaltung, Verwalter von einer angemessenen Grundlage für ihre Arbeit und die Branche insgesamt von der Fähigkeit, qualifizierte Fachkräfte für ein vielseitiges und verantwortungsvolles Berufsfeld zu gewinnen.

Sonder- und Zusatzvergütungen sind daher nicht länger als Ausnahme zu verstehen, sondern als integraler Bestandteil einer nachhaltigen Vergütungsstruktur. Sie bilden die Grundlage für Qualität, Fairness und Zukunftsfähigkeit in einer Branche, deren Bedeutung für den Werterhalt privater Vermögen und die Stabilität des Wohnungsmarktes stetig wächst.