Mietrecht: Anpassung von Vorauszahlungen nur einmal pro Abrechnungsperiode möglich

(AG Köln, Urteil vom 11.12.2023 – Az. 203 C 73/23)

Das Thema 

Dem Urteil des Amtsgerichts (AG) Köln vom 11. Dezember 2023 lag eine Frage zugrunde, die sich die meisten Vermieter, insbesondere aufgrund der seit dem russischen Angriffskrieg auf die Ukraine gestiegenen Energiekosten, schon gestellt haben: Darf ich die – während eines Abrechnungszeitraums erheblich – angestiegenen Kosten auf meine Mieter auch durch mehrere Erhöhungsverlangen umlegen?

Das Gericht positioniert sich eindeutig: Pro Abrechnungsperiode ist nur eine wirksame Anpassung der Vorschüsse möglich. Der Vermieter verbraucht sein Recht auf Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) durch die einmalige Ausübung für die jeweilige Abrechnungsperiode.

Der Fall

Die klagende Vermieterin begehrt von der beklagten Mieterin u. a. die Zahlung von Miete und Nebenkosten für die Monate März bis Juni 2023.

Erstmals mit Schreiben vom 26. April 2022 rechnete die Klägerin über die Heiz- und Betriebskosten des Jahres 2021 ab und erhöhte ab Juni 2022 die Heizkostenvorauszahlung um sieben Euro und die Betriebskostenvorauszahlung um 13 Euro. Mit weiterem Schreiben vom September des gleichen Jahres erhöhte die Klägerin die Miete ab 1. Dezember 2022 um 75,97 Euro aufgrund von ihr ordnungsgemäß angekündigter und durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen. Laut des Schreibens beinhaltet die neue Gesamtmiete in Höhe von 876,19 Euro nun neben der Mieterhöhung und der zuvor zu zahlenden Grundmiete eine von 56 Euro auf 38,18 Euro herabgesetzte Heizkostenvorauszahlung sowie die unverändert gebliebene Betriebskosten vorauszahlung.

Mit drittem Schreiben vom 21. November 2022 erhöhte die Klägerin – für die Abrechnungsperiode letztmalig – die Heiz-kostenvorauszahlungen mit Wirkung zum 1. Januar 2023 von 38,18 Euro auf nunmehr 77 Euro. Die Klägerin begründet diese erneute Erhöhung mit den allgemein gestiegenen Energiepreisen in Folge des Ukrainekrieges.

Die zulässige Klage hat nur teilweise Erfolg. Zwar ist grundsätzlich die Erhöhung der Vorauszahlungen der Heiz- und Betriebskosten nach § 560 Abs. 4 BGB auf Grundlage der Betriebskostenabrechnung des Jahres 2021 ebenso wie die Mieterhöhung aufgrund einer ordnungsgemäß angekündigten und durchgeführten Modernisierung nach §§ 559 ff. BGB zulässig; die Beklagte hat im konkreten Fall hiergegen auch nichts eingewandt.

Die hierauf folgende mit Schreiben vom 21. November 2022 erneute Erhöhung der Heizkostenvorauszahlungen um 38,82 Euro innerhalb derselben Abrechnungsperiode ist jedoch unwirksam. Insbesondere kann die Klägerin ihr Recht auf Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung nicht auf § 560 Abs. 4 BGB stützen. Denn eine Erhöhung kann nach § 560 Abs. 4 BGB auf Grundlage einer Abrechnung nur einmal, jedoch nicht mehrmals erfolgen. Ihr Recht auf Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung hat die Klägerin damit schon mit ihrem ersten Verlangen im Schreiben von April 2022 geltend gemacht und „verbraucht“. Die Frage, die im Schrifttum teilweise unterschiedlich beurteilt wird, ob ein Anpassungsrecht nach den Regeln des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB angenommen werden kann, musste das Gericht im konkreten Fall nicht entscheiden. Denn die Voraussetzungen eines Anpassungsrechts aufgrund des Wegfalls der Geschäftsgrundlage waren schon deshalb nicht gegeben, weil die Klägerin ihr Anpassungsrecht zu einem Zeitpunkt ausübte, zu dem die gestiegenen Energiepreise aufgrund des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine bereits vorherrschten und in etwa gleich hoch waren wie bei der späteren Erklärung der Klägerin Ende November 2022.

VERWALTERSTRATEGIE
Festzuhalten bleibt, dass nach Ansicht des AG Köln sowohl Vermieter als auch Mieter gemäß § 560 Abs. 4 BGB nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen auf eine angemessene Höhe verlangen können, dies jedoch nur einmal pro Abrechnungsperiode. Den tatsächlichen Bedürfnissen und Ge­gebenheiten wird dies nicht immer gerecht. Es verwundert daher nicht, dass diese – bislang höchstrichterlich noch nicht bestätigte – Rechtsansicht in der Rechtsprechung und Literatur durchaus kontrovers beurteilt wird. Entgegen der vorstehenden Entscheidung hat das AG Hamburg im Jahr 2022 eine mehrfache Änderung der Vorschüsse für zulässig erachtet, wenn dies im Einklang mit den Vereinbarungen der Parteien steht (AG Hamburg, Urteil vom 27.6.2022, Az. 49 C 13/22, BeckRS 2022, 16261).