Mietrecht: asymmetrische Verlängerung der Verjährungsfrist

(OLG Schleswig, Hinweisbeschluss vom 28.5.2024 – Az. 12 U 14/24, BeckRS 2024, 31464)

Sieht eine AGB eine (asymmetrische) Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfrist gem. § 548 Abs. 1 S. 1 BGB auf zwölf Monate allein für den Vermieter in einem Gewerbemietverhältnis vor, ist sie unwirksam.

DAS THEMA

Den Parteien eines Mietvertrages steht es grundsätzlich frei, unter welchen Bedingungen sie sich einigen. Diese Gestaltungsfreiheit der Mietvertragsparteien findet insbesondere im Wohnraum­mietrecht erhebliche Einschränkungen durch zwingende gesetzliche Vorschriften u. a. des sozialen Mietrechtes in den §§ 549 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Im Gewerberaum-mietvertrag, der einem weitaus größeren Spielraum der Parteien unterliegt, findet eine Regulierung ihre Einschränkungen durch die AGB-Kontrolle der §§ 305 ff. BGB. Der nachstehende Beschluss des Oberlandesgerichts (OLG) Schleswig hat eine Klausel, die eine Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfrist gem. § 548 Abs. 1 S. 1 BGB auf zwölf Monate allein für den Vermieter in einem Gewerbemietverhältnis vorsah, zum Gegenstand.

DER FALL

Die Parteien des Rechtsstreits waren durch ein mittlerweile beendetes Gewerberaummietverhältnis zwischen der Klägerin als Eigentümerin und Vermieterin eines Ladenraumes und dem beklagten Mieter miteinander verbunden. Die klagende Eigentümerin macht ca. elf Monate nach Rückgabe des Mietobjekts Ansprüche gegen den Beklagten, in der sie Schadensersatzansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache fordert, gerichtlich geltend. Hierbei stützt sich die Klägerin auf eine Klausel des Mietvertrages, wonach die Verjährungsfrist für solche Ansprüche abweichend von § 548 Abs. 1 BGB einseitig für die Klägerin auf zwölf Monate verlängert wird. Der Beklagte beruft sich auf die Unwirksamkeit der Klausel und erhebt die Einrede der Verjährung. Das Landgericht weist die Klage ab. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung; dies jedoch ohne Erfolg. Mögliche Schadensersatzansprüche der Klägerin aus dem Gewerbemietverhältnis nach § 548 BGB sind verjährt, denn die hiervon abweichende Regelung im Mietvertrag ist gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam; sie benachteiligt den Beklagten unangemessen. Die vom Bundesgerichtshof (BGH) zum Wohnraummietvertrag entwickelten Grundsätze sind gleichermaßen auf das Gewerberaummietverhältnis übertragbar, die Interessenlage ist vergleichbar. Selbst unter Berücksichtigung des erheblich weiteren Gestaltungsspielraums und der Vertragsfreiheit für die Gewerbemiete kann eine Regelung, die – wie im konkreten Fall – eine asymmetrische Verlängerung, bei der lediglich für den Vermieter die Verjährungsfrist verlängert wird, nicht hingegen für mögliche Gegenansprüche des Mieters, einer AGB-Kontrolle nicht standhalten. Auch im Bereich der Gewerbemiete liegt in einem derartigen Fall eine unangemessene Benachteiligung vor, weil einseitig zulasten des Mieters von der gesetzlichen Regelung abgewichen wird. Denn die Regelung ermöglicht einseitig und nur zugunsten der Klägerin, noch Ansprüche gegen den Beklagten zu einem Zeitpunkt geltend zu machen, wo dessen Gegenansprüche nach sechs Monaten bereits verjährt sind.

VERWALTERSTRATEGIE

Dem Urteil lässt sich folgende für die Praxis relevante Handlungsleitlinie entnehmen: Eine Klausel eines Gewerbemietvertrags, in der die Verjährungsfrist für die Geltendmachung von Schäden zugunsten des Vermieters einseitig von sechs auf zwölf Monate verlängert wird, ist unwirksam. Der Entscheidung ist zuzustimmen. Denn § 548 BGB dient der Sicherung des Rechtsfriedens und beruht auf Gerechtigkeitserwägungen; eine asymmetrische Verlängerung der Verjährungsfrist benachteiligt den Vertragspartner in unangemessener Weise gem. § 307 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB. Zu berücksichtigen bleibt jedoch, dass individualvertraglich eine Vereinbarung über den Beginn der Verjährungsfrist grundsätzlich zulässig ist.