Mietrecht: Beruft ein Mieter sich auf die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel und darauf, dass ihm die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, hat er dies auch zu beweisen.

(BGH, Beschluss vom 30.1.2024 - Az. VIII ZB 43/23)

Das Thema

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) hat einen der in der Praxis häufigsten Streitpunkte innerhalb von Wohnraummietverhältnissen zum Gegenstand: Die Voraussetzungen und die Wirksamkeit formularvertrag­licher Schönheitsreparaturklauseln. Mit überzeugenden Argumenten stellt der BGH fest, dass derjenige, der sich auf die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Schön-heitsreparaturklausel beruft, indem er vorträgt, dass ihm die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, für diese Umstände auch die Darlegungs- und Beweislast trägt.

Der Fall

Die Parteien des Rechtsstreits sind durch ein Wohn­raummietverhältnis miteinander verbunden. Der Wohnraummietvertrag beinhaltet die formularvertragliche Verpflichtung der klagenden Mieterin zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nach einem flexiblen Fristenplan, der abhängig vom Zustand der Wohnung und dem Grad der jeweiligen Abnutzung ist. Weiter sieht die Klausel vor, dass die Mieterin für die von ihr während der ihr zum Gebrauch überlassenen Nutzungszeit ausgeführten Schön­heitsreparaturen und deren Umfang beweispflichtig ist. Zudem enthält der Vertrag eine Quotenabgeltungsklausel.

Die klagende Mieterin begehrt von der verklagten Vermieterin einen Kostenvorschuss zur Durchführung von Schönheits­reparaturen sowie die Feststellung, dass sie berechtigt sei, die von ihr derzeit gezahlte Miete bis zur Durchführung von Schönheitsreparaturen um zehn Prozent zu mindern. Nachdem sich die Parteien erstinstanzlich verglichen haben, hat das Gericht lediglich über die Kosten des Rechtsstreits in analoger Anwendung von § 91 Zivilprozessordnung (ZPO) zu entscheiden.

Das Amtsgericht hat die Kosten der Beklagten auferlegt; von dieser Entscheidung ist das Landgericht vollständig abgewichen. Mit ihrer Rechtsbeschwerde begehrt die Klägerin die Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung, dies jedoch ohne Erfolg, denn die Klägerin hat bei hypothetischer Fortführung des Rechtsstreits als voraussichtlich unterliegende Partei die Kosten zu tragen.

Zunächst ist die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheits­reparaturen im Mietvertrag zwischen den Parteien wirksam vereinbart; sie hält einer Klauselkontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) stand. Denn der flexible Fristenplan macht dem red­lichen und durchschnittlichen Mieter im Zusammenhang mit der möglichen Verlängerung oder Verkürzung der Fristen hinreichend genug deutlich, dass die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen abhängig von dem objektiven, tatsächlichen Renovierungsbedarf des Mietobjekts ist. Insbesondere verfängt auch das Argument der klagenden Mieterin nicht, die Wohnung sei bereits bei Mietbeginn unrenoviert gewesen und sie sei deshalb zur Vornahme der Schönheitsreparaturen ohne Ausgleich nicht verpflichtet. Die Klägerin ist für den Umstand, dass ihr die Wohnung bereits unrenoviert übergeben worden sei, darlegungs- und beweisbelastet. Dieser prozessualen Pflicht ist sie nicht nachgekommen.

Auch bringt die Unwirksamkeit der Quotenabgeltungs-klausel nicht die Unwirksamkeit der Vornahmeklausel mit sich. Sinn und Zweck von Abgeltungsklauseln ist es, dem Vermieter für den Fall, dass der Mieter vor dem ersten Fälligkeitszeitpunkt der Vornahme von Schönheits­reparaturen auszieht, zumindest einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten zu sichern. Die Wirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel ist unabhängig und isoliert von der Wirksamkeit der Vornahmeklausel zu betrachten. Die Quotenabgeltungsklausel hat aufgrund ihrer Zahlungs­verpflichtung einen eigenständigen Regelungsgehalt der über die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen hinausgeht. Das „Prinzip der Gesamtinfektion“ greift nicht; die Vornahmeklausel ist auch ohne die Quotenabgeltungs-klausel sprachlich sowie inhaltlich verständlich, vollständig und trennbar.

Die Vornahmeklausel ist wirksam. Folglich begründet die fehlende Renovierung durch die Vermieterin keinen zum Vorschuss gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB oder zur Miet­minderung nach § 536 Abs. 1 BGB berechtigenden Mangel.

VERWALTERSTRATEGIE

Mit dem Beschluss bestätigt der BGH die – bereits durch mehrere Entscheidungen gefestigte – Rechtsprechung hinsichtlich der Voraussetzungen einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel in Wohnraummietverhältnissen, wonach sich die Praxis auszurichten hat. Entsprechend den allgemeinen Grundsätzen der Beweislast obliegt es dem klagenden Mieter, einen Umstand darzulegen und zu beweisen, der dem von ihm geltend gemachten Anspruch zu Grunde liegt. Stützt ein Mieter seine Argumentation zur Unwirksamkeit einer Schönheitsreparatur-klausel auf das Argument, dass ihm die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, hat er diesen Umstand auch zu beweisen.