Mietrecht: Schonfristzahlungen und Kündigungen

(BGH, Urteil vom 23.10.2024 – Az. VIII ZR 106/23)

Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB hat auf die ordentliche Kündigung keinen Einfluss.

DAS THEMA

In der Praxis bestehen – insbesondere durch die teils uneinheitliche Instanzrechtsprechung – Unsicherheiten über den Anwendungsbereich der Schonfristzahlung. Gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) wird eine außerordentliche Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle dazu verpflichtet. Auch wenn eine analoge Anwendung der Regelung über die Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung aus sozialpolitischen Erwägungen begrüßenswert erscheinen mag, stellt der Bundesgerichtshof (BGH) mit nachstehendem Urteil erneut und in aller Deutlichkeit fest, dass die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB auf die ordentliche Kündigung keinen Einfluss hat. Hiernach hat sich die Praxis zu richten.

DER FALL

Die Klägerin ist Eigentümerin einer Wohnung in Berlin, die von den Beklagten seit November 1994 gemietet wird. Diese zahlten die Miete für die Monate Oktober 2019, Januar 2020 und Mai 2021 nicht. Nachdem mehrmalige schriftliche Erinnerungen der Klägerin an die Mietzahlungsverpflichtung keine Wirkung zeigten, erklärte sie mit Schreiben vom 8. Juni 2021 die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Daraufhin glichen die Beklagten die Mietrückstände am 30. Juni 2021 vollständig aus. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung statt. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten änderte das Landgericht das erstinstanzliche Urteil und wies die Klage ab. Mit der Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils – mit Erfolg. Der auf die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung gestützte Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der angemieteten Wohnung nach §§ 546 Abs. 1, 985 BGB ist begründet und kann nicht verneint werden. Die ebenfalls auf die ausgebliebenen Mietzahlungen gestützte ordentliche Kündigung ist nicht infolge der Schonfristzahlung unwirksam geworden. Denn diese hat lediglich Auswirkungen auf die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB); die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung bleibt hiervon unberührt. § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB ist auf die ordentliche Kündigung weder unmittelbar noch analog anwendbar.

VERWALTERSTRATEGIE

Der BGH bestätigt seine bisherige Rechtsprechung und stellt im Sinne der Rechtsklarheit fest, dass ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands beziehungsweise eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 S. 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung hat. Allein dies entspricht dem eindeutigen Gesetzeswortlaut und dem Willen des Gesetzgebers. Den Interessen des Mieters ist – bei einer zugleich erklärten ordentlichen Kündigung – hinreichend Schutz durch einen großzügigeren Maßstab im Rahmen der Verschuldensprüfung oder durch die Einräumung einer großzügigeren Räumungsfrist genüge getan.