Ordnung muss sein!

Streitthema Hausordnung: Formulierung, Änderung und Durchsetzung in Eigentümergemeinschaften.

Wenn es um die Hausordnung geht, geraten Hausverwaltungen leicht zwischen die Fronten. Denn wer ist zuständig für die Aufstellung von Ver- und Geboten, ihre Durchsetzung und eventuelle Sanktionen bei Verstößen gegen sie?

Der Begriff „Hausordnung“ taucht im Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG) nur zweimal auf:
in § 21 Abs. 5 Nr. 1 und § 27 Abs. 1 Nr. 1 WoEigG. Die Hausordnung, die das ordentliche und friedliche Zusammenleben der Miteigentümer regeln soll, stützt sich insbesondere auf die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer (§§ 13, 14 WoEigG), die Gebrauchsregelungen (§ 15 WoEigG) und die darin genannten unbestimmten Rechtsbegriffe wie „ordnungsgemäßer Gebrauch“ und „billiges Ermessen“. Die Ausgestaltung der Hausordnung sollte daher naturgemäß wenig Interpretationsspielraum bieten, um möglichen Streitigkeiten vorzubeugen.

Die Aufstellung der Hausordnung

Rechtsgrundlage für die Aufstellung der Hausordnung ist § 21 Abs. 5 Nr. 1 WoEigG, wonach die Hausordnung zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört. Für die Art der Aufstellung bestehen drei unterschiedliche Möglichkeiten:

Die Hausordnung als dingliche Vereinbarung wird bereits in die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung integriert, womit sichergestellt ist, dass jeder Eigentümer mit Erwerb einer Eigentumswohnung die Hausordnung akzeptiert.

Die Hausordnung kann als schuldrechtliche Vereinbarung nach § 15 Abs. 1 i.V.m. § 10 Abs. 2 S. 2 WoEigG beschlossen werden. Typische Gebrauchsregelungen, die als Vereinbarung geschlossen wurden, können grundsätzlich durch einen Mehrheitsbeschluss ergänzt werden, wenn die bestehenden Regelungen unberührt bleiben. Eine Änderung der bestehenden Regelungen oder gar eine Aufhebung kann indes nur durch Vereinbarung geschehen.

Aufstellung der Hausordnung durch einen Mehrheitsbeschluss nach § 15 Abs. 2 WoEigG. In der Praxis ist dies wohl die geläufigste Anwendung, da eine Änderung mit einfacher Stimmenmehrheit möglich ist.

Die Aufstellung einer Hausordnung kann von jedem Mitglied der WEG verlangt werden. Es obliegt jedoch dem Verwalter dafür zu sorgen, dass diesem Verlangen Rechnung getragen wird. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die WEG einen Beschluss fassen kann, mit dem der Verwalter beauftragt wird, eine verbindliche Hausordnung zu erstellen. Ein solcher Beschluss ist nichtig und die Hausordnung dementsprechend auch, da hierfür die Beschlusskompetenz fehlt. Der Verwalter kann allerdings einen Entwurf der Hausordnung vorbereiten, den die Eigentümerversammlung diskutiert und dann letztlich beschließt – oder auch nicht.

Regelungsbereiche der Hausordnung

Grundsätzlich soll die Hausordnung ein möglichst störungsfreies Zusammenleben der WEG-Mitglieder ermöglichen. Regelungsbedarf ergibt sich daher stets dort, wo das störungsfreie Zusammenleben gefährdet ist. Da dies bei unterschiedlichen Objekten letztendlich in einer Fülle von Vorschriften enden würde, hat der Gesetzgeber erwartungsgemäß auf einen verbindlichen Vorschriftenkatalog verzichtet. Typisch sind Regelungen zu Ruhezeiten, Balkonnutzung oder Haustieren. Je nach Beschaffenheit des Gebäudes kann auch die Nutzung von Anlagen wie Tiefgaragen, Schwimmbädern oder Aufzügen reguliert werden. Für alle Bestimmungen hat der Gesetzgeber der WEG einen Ermessensspielraum zugestanden, der sich auf die Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer Regelung bezieht.

Für manche überraschend: Es besteht keine Kompetenz, WEG-Mitgliedern per Mehrheitsbeschluss die Verpflichtung zur Ausführung von Tätigkeiten wie beispielsweise der Treppenhausreinigung aufzuerlegen. Dies gilt auch für Arbeiten wie Gartenpflege und Winterdienst mit Räum- und Streupflichten. Der Bundesgerichtshof urteilte dazu, dass der Beitrag der Eigentümer zu diesen Leistungen bereits durch die Zahlung des Hausgeldes erfolgt sei (Urteil v. 18.6.2010, Az. V ZR 193/09; Urteil v. 9.3.2012, Az. V ZR 161/11). Nichtsdestotrotz können die Wohnungseigentümer solche Tätigkeiten natürlich freiwillig durch Vereinbarung übernehmen.

Für wen gilt die Hausordnung?
Dass die Hausordnung für alle WEG-Mitglieder gilt, liegt in ihrer Natur. Wie verhält es sich aber bei Mietern? Denn der Geltungsbereich der Hausordnung erstreckt sich ausschließlich auf die Wohnungseigentümer; der Mieter bleibt außen vor. Ärger droht, wenn Mieter sich etwas herausnehmen, das ihnen per Mietvertrag gestattet, per WEG-Hausordnung jedoch untersagt ist. Dies lässt sich vermeiden, wenn die  vermietenden Eigentümer stets Sorge dafür tragen, dass die Hausordnung als Bestandteil des Mietvertrages keine abweichenden Regelungen zur WEG-Hausordnung enthält. Noch besser ist die Aufnahme einer Passage, welche die Verbindlichkeit der Vereinbarungen und Beschlüsse der Eigentümerversammlung zur Hausordnung als Bestandteil des Mietvertrages festsetzt und gleichzeitig zukünftige Änderungen an der Hausordnung zum Gegenstand des Mietvertrages macht. Die aktuell gültige Hausordnung muss natürlich weiterhin Bestandteil des Mietvertrages sein, ein bloßer Verweis auf die „angefügte Hausordnung“ reicht dabei nicht aus.

Die Durchsetzung der Hausordnung und Ahndung von Verstößen

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WoEigG sorgt der Verwalter für die Durchsetzung der Hausordnung. Dazu gehören in erster Linie organisatorische Maßnahmen wie die Bekanntmachung der Hausordnung oder das Anbringen von Schildern und Hinweisen. Grundsätzlich soll der Verwalter den Zweck der Hausordnung sicherstellen, nämlich das friedvolle und gedeihliche Zusammenleben der Wohnungseigentümer. Dazu gehört neben stichprobenartigen Überprüfungen auch, dass vermietende Eigentümer in die Pflicht genommen werden, für die Einhaltung der Hausordnung durch ihre Mieter zu sorgen, da der Verwalter gegenüber Mietern, wie bereits angedeutet, keine Weisungs- oder Abmahnbefugnis hat.

Ermahnungen und Erinnerungsschreiben gehören sicherlich zur Durchsetzung der Hausordnung. Strittig ist hingegen, wie weit der Verwalter dabei gehen darf. Dies betrifft vor allem Maßnahmen rechtsgeschäftlicher Art wie z. B. verzugsauslösende Handlungen. Dieser Umstand wird bisher kontrovers diskutiert. Eine Ermächtigung zur Vornahme von rechtlichen Handlungen zur Durchsetzung der Hausordnung könnte sich aus § 10 Abs. 5 WoEigG ergeben. Andererseits wird argumentiert, dass die Durchsetzung der Hausordnung allein nach innen wirke und somit Rechtsgeschäfte ausgeschlossen sind. Eine abschließende Diskussion hierzu würde den Rahmen dieses Beitrags sprengen.

Unstrittig hingegen ist seit einem Urteil des Landgerichts Hamburg aus dem Jahr 2015 (Az: 318 S 1125/14), dass der Beschluss zur Sanktionierung von Hausordnungsverstößen präzise und bestimmt formuliert werden muss. Es müssen also die spezifischen Voraussetzungen für eine Sanktionierung bei Verstößen benannt werden.

Die lieben Nachbarn
Ein friedfertiges und vollkommen störungsfreies Zusammenleben mit den Nachbarn ist leider nicht die Regel. Hausordnungen sind letztendlich immer
Gebrauchsregelungen und sollten daher Pflichten, Regeln und Geltungsbereiche unmissverständlich schriftlich fixieren, um Missverständnissen und ungerechtfertigten Streitigkeiten vorzubeugen.

Fotos: © style-photography / Shutterstock.com