Pflichtverletzung des Verwalters durch Rechtsanwaltsbeauftragung ohne Kostendeckelung

Was war passiert: Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft hatte in einer ordentlichen Versammlung einen Beschluss gefasst, wonach die WEG-Verwaltung zur Beauftragung eines Fachanwaltes in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat ermächtigt wurde. Der Beschluss sah vor, dass die Kosten für den Rechtsanwalt von den Wohnungseigentümern getragen und maximal 1.000 Euro betragen dürften. Die WEG-Verwaltung beauftragte daraufhin einen Rechtsanwalt und schloss mit diesem eine Vergütungsvereinbarung, die einen Stundensatz von 300 Euro beinhaltete, ab. Die Rechtsanwaltskanzlei stellte der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Grundlage dieser Vergütungsvereinbarung eine Rechnung in Höhe von 6.735,40 Euro. Zwischenzeitlich fand ein Verwalterwechsel statt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss im Jahr darauf, die Vorverwalterin, die den Rechtsanwalt ohne Kostendeckelung beauftragt hatte, auf Schadenersatz in Höhe von 6.000 Euro zu verklagen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft vertritt dabei die Auffassung, dass die Verwaltung durch die Vereinbarung dieser Vergütungsvereinbarung im Namen der WEG mit einem Stundensatz von 300 Euro gegen ihre Verpflichtung, den Beschluss der Wohnungseigentümer durchzuführen, verstoßen habe.

Die Meinung des Gerichts: Das Gericht sah die Klage als begründet an und verurteilte die frühere Hausverwaltung zur Zahlung von 5.735,40 Euro. Das Gericht ist der Auffassung, dass die ehemalige Hausverwaltung dadurch gegen ihre Verpflichtung gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verstoßen hat, dass sie im Namen der WEG eine Vergütungsvereinbarung mit einem Stundensatz in Höhe von 300 Euro geschlossen hatte, ohne die Kosten nach oben zu deckeln. Der WEG-Beschluss, aufgrund dessen die Beauftragung des Rechtsanwalts stattgefunden hatte, sah ausdrücklich vor, dass die Kosten für den Rechtsanwalt maximal 1.000 Euro betragen dürften. Das Gericht betont, dass es beim Abschluss der Honorarvereinbarung durch die Verwaltung bereits erkennbar gewesen sei, dass bei einem Stundenlohn in Höhe von 300 Euro der Kostenrahmen voraussichtlich gesprengt werden würde. Aufgrund der sehr komplexen Materie, die der Rechtsanwaltsbeauftragung zugrunde lag, sei bereits bei Beauftragung absehbar gewesen, dass die von der Kostendeckung umfassten drei Stunden für die Bearbeitung des Mandates nicht ausreichen würden. Die Verwaltung hätte daher nach Ansicht des Gerichts vor Abschluss der streitigen Honorarvereinbarung eine weitere Eigentümerversammlung einberufen müssen.

Dokumentation: AG München, Urteil vom 11.04.2014 – 481 C 31813/13 WEG, ZWE 2014, 290.

Ratschlag für den Verwalter: Ist in einem Beschluss der WEG über die Beauftragung eines Rechtsanwalts ausdrücklich eine Kostendeckelung beschlossen worden, so darf der Verwalter davon nicht ohne weiteres abweichen. Wenn unter Berücksichtigung von Stundensatz und voraussichtlichem Umfang des zu bearbeitenden Sachverhalts bereits absehbar ist, dass der vorgegebene Kostenrahmen nicht eingehalten werden kann, sollte sich der Verwalter durch die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung und einen erneuten Beschluss über die Kosten der Rechtsanwaltsbeauftragung absichern.

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