Rauchwarnmelder

Was gilt für die Beschlussfassung und die Zuständigkeiten in Eigentümergemeinschaften?

Die Rauchmelderpflicht für privaten Wohnraum, die in Deutschland in den jeweiligen Landesbauordnungen verankert ist, gilt in allen 16 Bundesländern. Danach müssen grundsätzlich in Wohnungen alle Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mit mindestens einem Rauchmelder ausgestattet sein. Wen aber trifft diese Pflicht? Ist die Wohnungseigentümergemeinschaft hierfür beschlusskompetent? Was kann oder sollte ein solcher Beschluss alles regeln?

Die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft

Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH), Urteil vom 8.2.2013, Az. V ZR 238/11, können Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Verpflichtet bereits das Landesrecht die Wohnungseigentümerschaft als Verband zum Einbau von Rauchmeldern, bzw. richtet sich die Pflicht an die Gesamtheit der Wohnungseigentümer als Grundstückseigner, folgt die Beschlusskompetenz per Gesetz aus § 9a II Wohnungs-eigentumsgesetz (WEG). Ist hingegen der einzelne Wohnungseigentümer Adressat der Einbauverpflichtung, bestand nach alter Rechtslage eine „geborene“

Wahrnehmungskompetenz nur dann, wenn die Verpflichtung sämtliche Mitglieder betroffen hat. Ist dies nicht der Fall (so beim Vorhandensein von Teileigentumseinheiten), konnte die Gemeinschaft ihre Zuständigkeit durch Beschluss begründen („gekorene“ Zuständigkeit, § 10 VI 3 Hs. 2 WEG a. F.). Da eine gekorene Zuständigkeit im WEG nach der Gesetzesreform nicht mehr existiert, ist in solchen Fällen die Eigentümergemeinschaft entweder nicht beschlusskompetent, oder man bejaht ihre Zuständigkeit nach § 9a II WEG auch hier mit der Begründung, dass die Einbaupflicht (auch) dem Schutz des Gebäudes dient. Dies ist bisher höchstrichterlich noch nicht geklärt.

Gelten Ausnahmen für bereits vorhandene Rauchmelder?

Der BGH hat mit Urteil vom 7. Dezember 2018, Az. V ZR 273/17, diesbezüglich bereits entschieden, dass Wohnungseigentümer, die schon Rauchmelder installiert haben, nicht von der im Beschluss bestimmten Installationspflich ausgenommen sind.

Was kann bzw. sollte ein solcher Beschluss konkret regeln?

Grundsätzlich sollte der Beschluss, welcher als Erhaltungsmaßnahme mehrheitlich gefasst werden kann, festlegen, ob die Geräte gekauft oder gemietet werden. Hierzu hat die Verwaltung mindestens drei vergleichbare Angebote einzuholen. Neben der Installation sollte auch die Wartung der Rauchwarnmelder geregelt werden, da hierzu nach einigen Landesbauordnungen nicht der Eigentümer einer Wohnung, sondern ihr Mieter gesetzlich verpflichtet ist. Auch hierfür besteht dem BGH zufolge die Beschlusskompetenz als Annex. Ferner ist mit dem Beschluss zwingend die Finanzierung zu regeln. Dafür existieren zwei Möglichkeiten: Die Finanzierung durch Entnahme aus der Erhaltungsrücklage oder durch Erhebung einer Sonderumlage. Die Verteilung der Kosten erfolgt nach dem vereinbarten oder gesetzlichen Verteilerschlüssel (§ 16 II 1 WEG). Eine Beschlussfassung (einfacher Mehrheitsbeschluss) über eine andere Kostenverteilung nach § 16 II 2 WEG – z. B. Verteilung nach Wohnung oder Anzahl der angebrachten Rauchmelder – ist möglich und empfiehlt sich insbesondere beim Vorhandensein von Teileigentumseinheiten.

Ist Beschlusskompetenz gleich Beschlusspflicht?

Hier ist als Fazit festzuhalten: Eine ordnungsgemäße Beschlussvorbereitung und Bestimmtheit des Regelungsinhalts sind Pflicht. Ferner ist der Gemeinschaft im Hinblick auf die ungesicherte Rechtslage dringend zu empfehlen, nur tätig zu werden, wenn sie originär zuständig ist, d. h. gemeinschaftliche Installation von Rauchmeldern nur dann, wenn in der Anlage ausschließlich Wohnungen vorhanden sind. In diesem Fall folgt aus der Beschlusskompetenz zugleich die Verpflichtung der Gemeinschaft die näheren Modalitäten der gemeinschaftlichen Ausstattung im Beschlusswege zu regeln.