Schönheitsreparaturen

Vermieter können auch mit einer wirksamen Klausel zu auszuführenden Schönheitsreparaturen Ansprüche keineswegs leicht durchsetzen. Welche Grundlagen gilt es nun zu beachten, und was können Vermieter überhaupt vom Mieter verlangen?

Ohne vertragliche Regelung Vermietersache

Schönheitsreparaturen gehören zur Instandsetzung der Mietsache. Diese ist grundsätzlich Sache des Vermieters. Etabliert ist aber, dass die Vertragsparteien diesen Teil der Instandsetzung auf den Mieter übertragen können. Hierfür bedarf es einer wirksamen Vereinbarung – treffen die Parteien diese nicht, verbleibt die Zuständigkeit für die Schönheitsreparaturen beim Vermieter.

Renovierte oder ­unrenovierte ­Wohnung bei ­Übergabe?

In einem vielfach zitierten Urteil vom 18.3.2015 hat der BGH entschieden, dass eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter mittels Formularvertrag eine renovierte Wohnung oder einen angemessenen Ausgleich voraussetzt. Danach ist eine Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nur dann wirksam, wenn die Wohnung bei Übergabe keine Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist. Eine „frisch renovierte“ Wohnung ist folglich nicht erforderlich – es dürfen nur keine „alten“ Gebrauchsspuren vorhanden sein. Alternativ hat der Vermieter den Mieter für „unrenovierte Räume“ angemessen zu entschädigen. Abnutzungs- und Gebrauchsspuren, die unerheblich sind und bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen, bleiben hierbei außer Beachtung. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln (BGH, VIII ZR 185/14).

Im entschiedenen Fall verneinte der BGH eine ausreichende Kompensation durch den Vermieter. Hier waren drei von vier Zimmern renovierungsbedürftig. Der Vermieter hatte eine halbe Monatsmiete (dies machte im Fall ca. 320 Euro aus) erlassen – dies war zu wenig.

Übertrieben verklausuliertes Risiko

Das bekannte Grundproblem: Mietverträge sind in der Regel allgemeine Geschäftsbedingungen. Stellt der Vermieter den Vertrag, dann ist er der Verwender – bei allen kreativen Ansätzen, etwas anderes zu konstruieren, wohl doch der Regelfall. Damit gehen Unklarheiten sowie unangemessene Benachteiligungen des Vertragspartners (!) zu seinen Lasten.

Was der Gesetzgeber unter Schönheitsreparaturen versteht, hat er in § 28 Abs. 4 S. 3 II. Berechnungsverordnung formuliert: Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Verlangt der Vermieter mehr, wird seine Klausel kaum zu halten sein.

Gleiches gilt für Schönheitsreparaturen, die zwar nach dem Vertrag, nicht aber bei einer Betrachtung der tatsächlichen Zustände der Räume erforderlich wären. Dann benachteiligen diese starren Fristen den Mieter unangemessen – mit dem bereits bekannten Ergebnis. Schließlich hat der Vermieter dem Mieter nicht vorzugeben, wie die Räume während des Mietverhältnisses zu gestalten sind. Auch konkrete Vorgaben für die Farbgestaltung bei Rückgabe sind kritisch, ebenso wie die hier (nicht abschließend) aufgezählten unwirksamen Klauseln: starre Fristen; bei Mietende sind Wand- und Deckentapeten zu entfernen; weiß lackierte Innentüren bei laufendem Mietverhältnis; jede Abweichung von der bisherigen Ausführungsart bedarf der Zustimmung des Vermieters; „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung ausführen zu lassen“ (Facharbeiterklausel) usw.

Unwirksamkeiten in der Frist oder der Ausführungsbestimmung führen in der Regel zu einer Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel insgesamt. Der Mieter ist dann nicht verpflichtet, diese Arbeiten durchzuführen. Vielmehr ist dies dann Sache des Vermieters. Hat der Mieter gleichwohl Schönheitsreparaturen durchgeführt, erwachsen ihm sogar Ersatzansprüche gegen den Vermieter. Der Schaden des Mieters besteht in den von ihm aufgewandten Kosten. Der Anspruch verjährt innerhalb eines halben Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Unproblematisch sind im Übrigen allgemeine Regelungen, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen hat. Ob und in welchem Umfang dies dann erfolgte bzw. erforderlich war, kann ein Richter anschließend überprüfen.

Übergabeprotokolle helfen

Die Vertragsparteien sollten ein Einzugsprotokoll anfertigen. Entweder der Vermieter übergibt renovierte Räume und dokumentiert dies im Protokoll, oder aber er hält die Renovierungsbedürftigkeit ausdrücklich fest – und den Ausgleich hierfür ebenso. Dabei dürften ortsübliche Renovierungskosten zuzüglich eines Sicherheitspuffers das Minimum für eine Gegenleistung sein.

Nachfristen setzen

Führt der Mieter nach Ende der Mietzeit die Schönheitsreparaturen nicht durch, dann ist ihm zunächst eine Nachfrist zur Ausführung zu setzen. Erst nach Ablauf der Frist kann der Vermieter Ersatzansprüche geltend machen. Wichtig ist, hierbei die Verjährungsfrist zu beachten. Ansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache verjähren innerhalb von sechs Monaten ab Rückgabe der Räume.

Tücken im Gerichtsverfahren

Selbst die wirksame Schönheitsreparaturklausel verhindert nicht den Streit. Beauftragt der Vermieter nach Ablauf der Frist eine Malerfirma und klagt deren Rechnung ein, wartet auf ihn, je nach Bewertungslage des Gerichts, ein Parcours mit Darlegungs- und Beweislasthürden. Gerade der Sachvortrag zur Farbgestaltung treibt Blüten: Bitte beschreiben Sie jetzt das Grün der Zimmerpflanze vor Ihnen. Aber auch die sogenannten Substantiierungslasten für streifigen Anstrich, übermalte Steckdosen oder nicht verschlossene Dübellöcher können den Vermieter schnell in die Defensive treiben. Wenn z. B. bei 25 Dübellöchern in einer Wand erst einmal konkret darzulegen ist, wo diese Löcher sich in der Wand befanden, dann scheitert mancher Vermieter im Prozess, bevor sich der Mieter überhaupt zur Sache geäußert hat. Auch die Bezugnahme auf Lichtbilder ist nicht ohne Weiteres möglich. Einige Gerichte akzeptieren sie, andere nicht. Natürlich muss der Vermieter dann im nächsten Schritt den von ihm gerügten Zustand auch beweisen. Es kann Vermietern und folglich Verwaltern nur empfohlen werden, eine möglichst exakte Dokumentation in Wort und Bild zu erstellen.

Fazit:

Von einer professionellen Verwaltung wird die Kenntnis der Rechtsprechung über Schönheitsreparaturen erwartet – auch von den Gerichten. Fordert der Vermieter über seine Verwaltung also die Durchführung von Schönheitsreparaturen, obgleich der Vertrag dies nicht hergibt, dann kann der Mieter seine Anwaltsrechnung – die ihm infolge der dann von ihm aufgesuchten Beratung entsteht – als Schadenersatz gegen den Vermieter geltend machen.

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