Verantwortlichkeit des Verwalters für den Brandschutz

Was war passiert: Auf Bitte mehrerer Wohnungseigentümer hatte im April 2013 eine örtliche Überprüfung der Wohnanlage, bestehend aus zwei Mehrfamilienwohnhäusern, stattgefunden. Aufgrund dieser Überprüfung richtete die Bauaufsichtsbehörde einen Bescheid an den Verwalter der WEG und gab ihm unter Zwangsgeldandrohung auf, einen zweiten Rettungsweg für alle Wohnungen des WEG-Gebäudes zu schaffen, sowie kurzfristig bis zur Fertigstellung des dauerhaften zweiten Rettungsweges benutzbare Nottreppenräume durch einen Gerüstaufbau zu schaffen. Da die Behörde im jederzeit möglichen Brandfall erhebliche Gefahr für Leib und Leben sah, ordnete sie die sofortige Vollziehbarkeit ihres Bescheides an. Der Verwalter erhob dagegen Widerspruch und begehrte im einstweiligen Rechtsschutz die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruches. 

Die Meinung des Gerichts: Das Gericht differenzierte bei seiner Entscheidung zwischen der Anordnung, einen dauerhaften zweiten Rettungsweg für alle Wohnungen zu schaffen und der Anordnung, als Sofortmaßnahme kurzfristig Nottreppenräume durch einen Gerüstbau herzustellen. Nach Ansicht des OVG kann die Behörde den Verwalter nicht für die dauerhafte Herstellung des zweiten Rettungsweges in die Pflicht nehmen, weil diese Maßnahme den Rahmen der eigenständigen Befugnisse des Verwalters aus § 27 WEG überschreitet. Anders beurteilt das OVG jedoch die Anordnung, als Eilmaßnahme zur Überbrückung des Zeitraums bis zur endgültigen Schaffung eines zweiten Rettungsweges Nottreppenräume zu errichten. Diese Notmaßnahme soll sowohl als „laufende Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung“ gem. § 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 S. 1 Nr. 3 WEG als auch als „Notmaßnahme“ nach § 27 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 3 Nr. 4 WEG in den eigenständigen Verantwortungsbereich des Verwalters fallen, sodass dieser von der Behörde polizeirechtlich in die Pflicht genommen werden kann.

Dokumentation: OVG Saarlouis, Beschluss vom 03.09.2014 – 2 B 319/14, ZWE 2014, 468

Ratschlag für den Verwalter: Diese Entscheidung bekräftigt die neuere Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte, wonach der Verwalter dann von einer Behörde als Störer in Anspruch genommen werden kann, wenn vom Gemeinschaftseigentum eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung ausgeht und diese Gefahr durch eine Maßnahme beseitigt werden kann, die der Verwalter wegen seiner gesetzlichen Kompetenzen ohne Beschluss der WEG ausführen kann. Dabei wird durch die Verwaltungsgerichte sowohl die Befugnis des Verwalters für „laufende Maßnahmen“ als auch für „Notmaßnahmen“ weit ausgelegt. Sofern ein Verwalter auf dieser Basis durch eine Behörde in Anspruch genommen wird, sollte er umgehend eine WEG-Versammlung einberufen, um eine Entscheidung der Wohnungseigentümer herbeizuführen.

Foto: © Africa Studio / Shutterstock.com