Von Rücklage bis Contracting

Finanzierungslösungen für Wohnungseigentümergemeinschaften

Energetische Sanierungen im Gemeinschaftseigentum gehören zu den größten finanziellen Herausforderungen für Wohnungseigentümer-gemeinschaften. Sie steigern nicht nur den Wert der Immobilie, sondern senken dauerhaft die Betriebskosten und leisten einen wesentlichen Beitrag zum Klimaschutz. Häufig sind die angesparten Erhaltungsrücklagen jedoch nicht ausreichend, um umfassende Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen vollständig zu decken.

Eine aktuelle Erhebung im Rahmen der Reihe VDIV-Verwal-ter-Monitor gibt nun erneut Einblick in den Status quo der Rücklagenbildung, personellen Ausstattung und Haltung der Immobilienverwaltungen. Sie zeigt: Zwar gibt es leichte Fortschritte, die strukturellen Voraussetzungen für umfassende Sanierungsvorhaben sind jedoch weiterhin kritisch.

Überwiegend dünne Kapitaldecke

Nur 11,1 Prozent der befragten Immobilienverwaltungen stufen die Rücklagen ihrer betreuten Wohnungseigen-tümergemeinschaften (WEG) als (eher) ausreichend ein, um eine umfassende energetische Sanierung aus Eigenmitteln zu stemmen. Zwar ist dieser Wert gegenüber 2023 (3,5 Prozent) deutlich gestiegen, bleibt jedoch auf sehr niedrigem Niveau. Noch drastischer zeigt sich die Situation bei großen Verwaltungen ab 3.000 verwalteten Einheiten: Hier bescheinigen lediglich 2,9 Prozent ihren betreuten Gemeinschaften eine annähernd ausreichende Kapitaldecke.

Finanzierungslücken schließen

Um diese Finanzierungslücke zu schließen, spielen Kredite und Darlehen eine zentrale Rolle. Sie ermöglichen eine zeitnahe Umsetzung von Maßnahmen und verteilen die Kosten auf einen längeren Zeitraum. WEG-Darlehen weisen dabei einige Besonderheiten im Vergleich zu klassischen Immobilienkrediten auf: Kreditnehmer ist entweder die gesamte Gemeinschaft oder – je nach Förder- oder Bankmodell – jeder Eigentümer für sich. Oftmals werden solche Darlehen ohne dingliche Sicherheiten vergeben, was den Zugang erleichtert.

Besonderheiten und Risiken der WEG-Finanzierung

Das Besondere an einer WEG-Finanzierung ist, dass nicht einzelne Eigentümer, sondern die Gemeinschaft als Ganzes den Kredit aufnimmt. Schuldnerin des gesamten Darlehensbetrags ist also die WEG, nicht die beteiligten natürlichen Personen. Aus der Praxis ist bekannt, dass Entscheidungsprozesse innerhalb einer WEG aufgrund unterschiedlicher finanzieller Möglichkeiten oder Meinungen der Mitglieder oft schwierig verlaufen. Umso wichtiger ist es, dass die Immobilienverwaltung diesen Prozess moderiert, eng begleitet und die Eigentümer umfassend über Ablauf und Risiken informiert.

Auch aus Sicht der Banken stellt die WEG als Kreditnehmerin eine Besonderheit dar. Anders als klassische Immobilienfinanzierungen handelt es sich bei WEG-Darlehen um Verbraucherkredite, die in der Regel ohne Grundschuldsicherung und ohne Bonitätsprüfung der einzelnen Eigentümer vergeben werden. Sie werden deshalb als Blankodarlehen eingestuft. Die Zinssätze bewegen sich erfahrungsgemäß zwischen den Konditionen grundbuch-lich besicherter Immobiliendarlehen und unbesicherter Konsumentenkredite.

Bei der Risikobewertung spielen verschiedene Faktoren eine Rolle: die Größe der Gemeinschaft (Granularität), die Höhe des beantragten Darlehens sowie vor allem der gesetzliche Rahmen. Besonders hervorzuheben ist die Nachschusspflicht nach § 9a Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz, die bei Zahlungsausfällen greift. Das Darlehen wird in den Wirtschaftsplan aufgenommen, die anteiligen Kreditraten fließen in das jeweilige Hausgeld ein.

Wenn Zahlungen ausbleiben

Üblicherweise zieht die Bank die Gesamtrate direkt vom Hausgeldkonto der WEG ein. Kommt es während der Laufzeit zu Zahlungsausfällen, setzt die Verwaltung zunächst den üblichen Mahnprozess in Gang. Bleibt dies erfolglos, greift die Nachschusspflicht – im Extremfall bis hin zur Zwangsversteigerung. Durch § 10 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) genießt die WEG im Versteigerungsverfahren jedoch einen gesetzlichen Vorrang.

Dazu ein Beispiel: Eine WEG mit zehn Eigentümern nimmt ein Darlehen über 100.000 Euro auf. Vereinbart wird ein Annuitätendarlehen mit zehn Jahren Laufzeit, Volltilgung und einem Zinssatz von 4,5 Prozent. Kommt es zu einem Hausgeldrückstand, der erst nach 24 Monaten durch eine Zwangsversteigerung ausgeglichen wird, und hat die Wohnung des säumigen Eigentümers einen Verkehrswert von 150.000 Euro, können die Forderungen der Gemeinschaft über diesen Weg abgesichert werden.

• 1.030 Euro Kreditrate/Monat für die WEG (103 Euro Kreditrate/Monat pro Eigentümer)
• 24 Monate Verfahrensdauer x 103 Euro/Monat = 2.472 Euro Hausgeldrückstand bis zum Abschluss der Zwangsversteigerung
• Bei neun bonitätsstarken Miteigentümern beträgt der auf jeden entfallende Teilbetrag 275 Euro.
• Im Versteigerungsverfahren können bis zu fünf Prozent aus 150.000 Euro zur vorrangigen Bedienung von Forderungen der WEG herangezogen werden.

Im Ergebnis verlieren in diesem Beispiel weder die Miteigentümer noch die WEG Geld.

Gemeinsam oder einzeln?

Eine Kreditgewährung an die WEG wird von den einzelnen Eigentümern gelegentlich aus Haftungsgründen abgelehnt, da sie nicht für Finanzierungsverbindlichkeiten von Miteigentümern aufkommen möchten. Bei einer individuellen Finanzierung jedes einzelnen Wohnungseigentümers ist der Finanzierungsbetrag gemessen am Aufwand für die durchleitende Hausbank oft zu gering, um die Anträge kostendeckend bearbeiten zu können. Einige Produkte zielen genau darauf ab, durch ein vereinfachtes und automatisiertes Antragsverfahren auch niedrige Darlehensbeträge kostendeckend zu vergeben. Es werden Einzeldarlehensverträge zwischen der Bank und den Wohnungseigentümern geschlossen. Das bedeutet, dass jeder Eigentümer individuell über die Darlehensaufnahme und die Höhe seines Darlehens entscheidet und folglich ausschließlich für seine Finanzierung haftet.

Die Übersicht auf den folgenden Seiten stellt eine Auswahl an bundesweit und regional tätigen Banken sowie Förderinstituten vor, die spezielle Finanzierungsangebote für WEG bereithalten. Sie unterstützt dabei, Konditionen, Anforderungen und Besonderheiten zu vergleichen und die passende Finanzierung für das jeweilige Sanierungsvorhaben zu finden.

Contracting als Alternative

Eine mögliche Ergänzung oder Alternative zu klassischen Finanzierungen ist das Contracting, insbesondere bei der Modernisierung von Heizungsanlagen. Dabei übernimmt ein externer Dienstleister (Contractor) je nach Vertragsmodell nicht nur die Finanzierung, sondern auch Betrieb, Wartung und Brennstoffversorgung.

• Im Betriebsführungsmodell beschafft die WEG die Anlage selbst, während der Contractor den Betrieb übernimmt.
• Beim Pachtmodell stellt der Contractor die Anlage, die WEG führt den Betrieb.
• Im Investitionsmodell übernimmt der Contractor Planung, Finanzierung und Betrieb vollständig und liefert die Wärme direkt an die Eigentümergemeinschaft.

Der Vorteil: Die WEG muss kein Eigenkapital bereitstellen, und die Kosten können über die Heizkostenabrechnung verteilt werden. Contracting lohnt sich vor allem bei Komplettsanierungen größerer Heizungsanlagen und gewährleistet durch die Gewinnorientierung des Contractors in der Regel den effizienten Betrieb.

Finanzierungsanbieter und ihre Konditionen für WEG