Wenn Zahlungen ausbleiben (2018)

Ein effektives Forderungsmanagement sichert nicht nur die eigene Liquidität, sondern auch die der Vermieter. So geht man’s an:
 

Außenstände, erst recht deren Anhäufung, gilt es von Anfang an zu vermeiden. Von existenzieller Bedeutung ist dies, zumal sich hohe Zahlungsrückstände, insbesondere in Fällen dauerhafter Zahlungsunfähigkeit, meist nur langwierig oder gar nicht abbauen lassen. Schon im Vorfeld der Forderungsbeitreibung empfiehlt es sich daher, Vertragspartner soweit möglich mit Bedacht auszuwählen, klare vertragliche Regelungen zu treffen, eindeutige und nachvollziehbare Abrechnungen vorzulegen, konkrete Zahlungsfristen zu setzen und die erforderlichen Zahlungsdaten, etwa die Bankverbindung, anzugeben. Hinzu kommt eine sorgfältige Kontrolle der Zahlungseingänge, die systematisch aufgebaut und routiniert durchgeführt wird. Dazu gehört es, sich fällig gewordene Zahlungsforderungen gegenüber Mietern in regelmäßigen und zuvor festgelegten Zeiträumen immer wieder ins Gedächtnis rufen, regelmäßig zu prüfen, inwieweit die entsprechenden Forderungen noch offen stehen und ob, bzw. welche Beitreibungsmaßnahmen einzuleiten sind. Bei laufenden Mieten sowie bei Kautionszahlungen sollte generell, bei Betriebskostennachzahlungen spätestens mit Rechnungsstellung festgelegt werden, nach Ablauf welcher Fristen die Zahlungseingänge zu prüfen, ggf. Zahlungserinnerungen bzw. Mahnschreiben auszubringen und weitere Beitreibungsmaßnahmen einzuleiten sind, z. B. Übergabe an einen Rechtsanwalt oder gerichtliches Mahnverfahren.
 

Fälligkeit und Verzug

Laufende Mietzahlungen, also Gesamtmiete, bestehend aus Kaltmiete zzgl. Nebenkostenvorauszahlungen, werden gemäß § 556 b Abs. 1 BGB monatlich, spätestens zum dritten Werktag eines Monats fällig. Mit Ablauf des dritten Werktags tritt Zahlungsverzug ein (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Nach BGH-Urteil vom 5.10.2016 – VIII ZR 222/15 – kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf den Überweisungszeitpunkt an, nicht wie oft vermutet auf den Zahlungseingang. Davon abweichende Rechtzeitigkeitsklauseln sind unwirksam. Ist vom Mieter eine Geldsumme als Mietsicherheit bereitzustellen, so ist er zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig (§ 551 Abs. 2 BGB). Nach Ablauf des jeweiligen Datums tritt Verzug ein (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Bei Betriebskostennachzahlungen tritt Verzug entweder mit der Mahnung bzw. einer Zahlungserinnerung ein (§ 286 Abs. 1 BGB) oder mit Ablauf eines kalendarisch ­eindeutig bestimmbaren Datums (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Praxistipp:
Um sämtliche Unwägbarkeiten im Zusammenhang mit Leistungszeitpunkt bzw. Verzugseintritt zu umgehen, wird – soweit der Verzugseintritt nicht gesetzlich, somit kalendarisch bestimmt ist (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB), wie bei laufenden Mietzahlungen (§ 556 b Abs. 1 BGB) oder bei Kautionen (§ 551 Abs. 2 BGB) – empfohlen, im Vertrag oder spätestens mit der Rechnungsstellung ein konkretes Zahlungsdatum zu nennen, etwa so: „Bitte überweisen Sie den vorstehenden Rechnungsbetrag unverzüglich, spätestens jedoch bis zum … auf nachstehendes Konto. Für die Rechtzeitigkeit ist der Zahlungseingang entscheidend.“ Nach Ablauf dieses Datums tritt automatisch Zahlungsverzug ein (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB), und es bedarf keiner verzugsbegründenden ­Mahnung/Zahlungserinnerung (§ 286 Abs. 1 BGB).
 

Folgen des Zahlungsverzugs

Liegt Zahlungsverzug vor, kann sich der Vermieter den daraus entstandenen Schaden ersetzen lassen. Verzugsschäden sind alle Kosten und sonstigen Schäden, die entstehen, weil ein Schuldner mit seiner Leistung (etwa der Zahlungspflicht) in Verzug geraten ist: Verzugszinsen, Beitreibungskosten für Mahnung, Inkasso, Auskunft etc., Anwaltskosten, ggf. auch über den Verzugszins hinausschießende Zinsen eines notwendig ­gewordenen ­Dispokredits (§ 288 Abs. 4 BGB). Für den Zeitraum des Verzugs ist die Geldschuld gem. § 288 Abs. 1 S. 1 BGB wie folgt zu verzinsen: Der Verzugszins beträgt fünf Prozent über dem Basiszinssatz der EZB (§ 288 Abs. 1 S. 2 BGB). Sind ausschließlich Unternehmer Vertragspartner, so beträgt der Verzugszins neun Prozent über dem Basiszinssatz der EZB (§ 288 Abs. 2 BGB). Darüber hinaus ist es auch möglich, die Höhe der Verzugszinsen vertraglich individuell festzulegen (§ 288 Abs. 3 BGB). Sind Anwaltskosten Teil des Verzugsschadens, kommt es darauf an, dass die gebührenauslösende Handlung des Anwalts nicht der Begründung des Zahlungsverzuges dient. Gebühren etwa für ein verzugsbegründendes Mahnschreiben, § 286 Abs. 1 BGB, entstehen dann nämlich nicht in Folge des Verzuges, sind somit auch kein Verzugsschaden. Bei Beauftragung des Anwalts sollte Verzug bereits vorliegen.
Auch entstandene Rücklastschriftgebühren können als Schadensersatz gem. § 280 BGB verlangt werden. Es handelt sich hierbei jedoch eigentlich nicht um einen Verzugsschaden, sondern um eine Schadensersatzforderung, beruhend auf einer Verletzung der vertraglichen Abrede zur Durchführung des Lastschriftverfahrens im Zusammenhang mit der Erfüllung der Zahlungsforderungen.
 

Wie man an sein Geld kommt

Folgende Beitreibungsmaßnahmen kommen in Betracht, um ausstehende Zahlungen einzufordern:

• Mahnschreiben/Zahlungserinnerungen
• durch Vermieter/Hausverwaltung
• außergerichtliche Zahlungsaufforderung
• durch Anwalt oder Inkassodienst
• gerichtliches Mahnverfahren
• Zahlungsklage
• Zwangsvollstreckung
• Ratenzahlungsvereinbarung (zu jedem Zeitpunkt möglich)

Ein Mahnschreiben bzw. eine Zahlungserinnerung ist eine recht einfache und kostengünstige Maßnahme (Brief, Fax, Mail etc.), um Gläubiger dazu anzuhalten, rückständige Zahlungen zeitnah zu begleichen. Sollte noch kein Verzug – etwa durch eine kalendarische Bestimmung des Zahlungsdatums – begründet sein (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB), gerät der Schuldner so mit Zugang des Mahnschreibens in Verzug (§ 286 Abs. 1 BGB).

Praxistipp:
Mahnschreiben sollten nicht nummeriert werden. Denn, auf eine erste Mahnung folgt in jedem Falle eine zweite. Schuldner könnten annehmen, die erste Mahnung nicht ernst nehmen zu müssen und die zweite abwarten zu können. Ungewissheit hingegen erhöht den Druck und beschleunigt oft die Beitreibung. Nach meiner Auffassung sollten maximal zwei Mahnschreiben/Zahlungserinnerungen durch den Gläubiger ausgebracht werden, weil er sich sonst dem Schuldner gegenüber unglaubwürdig macht. Das letzte Schreiben dieser Art sollte die Einschaltung eines Anwalts oder auch die ­Einleitung der gerichtlichen Beitreibung konkret ­androhen.

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