Zulässigkeit einer Videoüberwachungsanlage im ­Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage

Nachdem durch einen Farbanschlag der Eingangsbereich der Wohnungseigentumsanlage verunreinigt worden war, beschlossen die Eigentümer auf einer WEG-Versammlung, mehrheitlich (auch mit Zustimmung der späteren Klägerin), im Eingangsbereich eine Videoüberwachungsanlage zu installieren. In dem Beschluss wurden auch Bestimmungen über die Auslesung der Videodaten getroffen. Eine Auslesung sollte durch ein zertifiziertes Unternehmen erfolgen können, wenn drei Eigentümer diesen Wunsch für denselben Schadensfall oder dieselbe kriminelle Handlung meldeten. Die Überwachungsanlage wurde in dem Beschluss ausdrücklich als vorübergehende Lösung angesehen. Mit Hilfe der Videoüberwachung wurden in der Folge tatsächlich Fahrraddiebstähle aufgeklärt.
Die Klägerin stellte im Jahr 2010 den Antrag, die Anlage abzubauen. Dieser Antrag wurde mehrheitlich abgelehnt. Dabei wurde im Protokoll ausdrücklich festgehalten, dass es als weiterer Vorteil der Anlage anzusehen sei, „einen Überblick wegen Prostitution und bordellartigem Betrieb zu haben“. Die Klägerin hat den Ablehnungsbeschluss angefochten und von den Beklagten verlangt, der Entfernung der Anlage zuzustimmen.

Die Meinung des Gerichts

Der BGH stellte zunächst klar, dass der Einbau einer Videoüberwachungsanlage nebeneinander zwei Voraussetzungen erfüllen muss: Zum einen stellt der Einbau eine bauliche Maßnahme nach § 22 Abs. 1 WEG dar, zum anderen eine Maßnahme der Verwaltung von Gemeinschaftseigentum, die nach § 21 Abs. 3 und Abs. 4 WEG ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen muss. Der Einbau kann als bauliche Maßnahme Nachteile haben, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgehen und dazu führen, dass ihm alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Das kann vor allem dann der Fall sein, wenn sich durch den Einbau erhebliche optische Veränderungen des Gebäudes ergeben.
Ob ferner eine Videoüberwachung als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung zu qualifizieren ist, bestimmt sich im Wesentlichen nach den Voraussetzungen des § 6 b BDSG. Die Überwachung von Teilen des Gemeinschaftseigentums ist dann zulässig, wenn das Überwachungsinteresse der Gemeinschaft das Interesse einzelner Wohnungseigentümer und Dritter (deren Verhalten mit überwacht wird, wie z. B. Lieferanten oder Besucher) überwiegt und wenn die Ausgestaltung der Überwachung inhaltlich und formell dem Schutz der Privatsphäre des Einzelnen ausreichend Rechnung trägt. In Anlehnung an § 6 b BDSG ist eine Videoüberwachung mit Aufzeichnung in einer WEG-Anlage unter der Regie und Aufsicht der Gemeinschaft nur dann zulässig, wenn ein berechtigtes Gemeinschaftsinteresse (z. B. die Abwehr von Straftaten) das Interesse Einzelner überwiegt. Zusätzlich müssen aber auch der Umfang der Überwachung, der Umfang der Aufzeichnungen, die Dauer ihrer Aufbewahrung und der Zugriff hierauf auf das Notwendige beschränkt sein. Die Regeln für den Betrieb der Anlage müssen die Wohnungseigentümer durch Beschluss verbindlich festlegen. Der Umfang der Überwachung und ihre Bedingungen müssen für jeden transparent und jederzeit nachvollziehbar sein.
In dem Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, ordnete er zwar nicht den Abbau der Anlage, aber deren Stilllegung an. Der BGH sah Probleme bei der Überwachung, weil weder der Zweck eindeutig festgelegt war, noch die Regelungen für den Zugriff auf die Aufzeichnungen. Der Betrieb der Videoüberwachungsanlage darf erst dann wiederaufgenommen werden, wenn die erforderlichen Betriebsregelungen durch Beschluss der Wohnungseigentümer festgelegt sind.

Dokumentation: Rechtsquelle: BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 220/12 = NJW 2013, 3089

Ratschlag für den Verwalter

Der Verwalter sollte daher bei der Planung und Beschlussfassung über Videoüberwachungsanlagen in Teilen des Gemeinschaftseigentums durch die WEG insbesondere darauf achten, dass die Vorgaben des § 6 b BDSG eingehalten werden. Eine Überwachung muss sich auf das zur Zweckerreichung Notwenige beschränken. Darüber hinaus muss die WEG klare Regelungen zum Betrieb, zum Umfang der Aufzeichnungen und ihrer Aufbewahrung sowie zum Zugriff auf die Aufzeichnungen treffen. Dabei muss sich die WEG stets auf das zur Zweckerreichung Notwendige beschränken: so kann z. B. die Überwachung des Eingangsbereichs zur Vermeidung oder Aufklärung von Straftaten zulässig sein, die Überwachung des gesamten Treppenhauses inklusive der Wohnungstüren dagegen nicht. Nicht zulässig wäre z. B. auch eine Überwachung, die den Zweck hätte, nicht erlaubte Nutzungen der Wohneinheiten aufzudecken und nachzuweisen. Dasselbe gilt entsprechend für den Umfang der Aufzeichnungen, die Dauer ihrer Aufbewahrung und die Möglichkeiten, darauf zuzugreifen. Diese Regeln müssen sich immer auf das Notwendige beschränken und sollten den Umfang der Überwachung und ihre Bedingungen für alle transparent und nachvollziehbar gestalten. Ist eine Anlage geplant, die durch ihre Gestaltung eine erhebliche optische Veränderung der WEG-Anlage verursacht, ist außerdem die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich.

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