Wer zahlt die Kosten für den Austausch von Namensschildern?

Neulich hörte ich von einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft, in der zuhauf Namensschilder gewechselt werden müssen. Der Verwalter fragte nach Möglichkeiten, dem verursachenden Wohnungseigentümer Kosten in Rechnung stellen zu können. Beim Blick ins Gesetz stößt man auf § 21 Abs. 7 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Hilft er weiter?

Typische Sachverhaltskonstellationen

Bei Umzügen und anderen Nutzerwechseln werden Namensschilder ausgetauscht, speziell an Brief- und Klingelanlagen. Das gilt jedenfalls dann, wenn ein dauerhafter Nutzerwechsel stattfindet und die namentliche Lokalisierung des neuen Nutzers gewollt ist (z.B. nach Melderecht), bei Vermietung an ständig wechselnde Nutzer (Touristen, Feriengäste, Saisonarbeiter etc.) hingegen zumeist nicht. Der Austausch wird in der Regel vom Wohnungseigentumsverwalter durchgeführt oder organisiert, etwa durch Eigenherstellung, Beauftragung eines Schildermachers oder Anweisung des Hausmeisters.

Überlegungen zur Rechtslage

In § 21 Abs. 7 WEG ist Wohnungseigentümern die gesetzliche Beschlusskompetenz eingeräumt, mit einfacher Stimmenmehrheit Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums (Variante 2 der Vorschrift) oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand (Variante 3) zu regeln. Der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.

Allgemein anerkannt ist, dass die Erhebung einer angemessenen Umzugspauschale von 50,00 EUR je Umzug gerechtfertigt ist wegen der gesteigerten Inanspruchnahme des Treppenhauses und gemeinschaftlicher Wege. Voraussetzung ist, dass Umzüge aller Art erfasst werden, also nicht nur bei ständig (kurzfristig) wechselnden Nutzern, sondern auch beim Wechsel langfristiger Mieter und Selbstnutzer.

Treppenhäuser und Transportwege stehen im gemeinschaftlichen Eigentum. Bei Namensschildern in Klingel- und Briefkastenanlagen wird dies regelmäßig nicht der Fall sein. Sie sind kein wesentlicher Bestandteil des Gebäudes, da sie in die Schilderhalterungen eingebracht und entfernt werden können, ohne selbst beschädigt zu werden oder die Anlage zu beschädigen. Folglich sind Namensschilder weder Sonder- noch Gemeinschaftseigentum, sondern Zubehör einer gemeinschaftlichen Anlage bzw. Einrichtung. Der Anwendungsbereich der Vorschrift ist gleichwohl eröffnet.

Anders als der Umzug dürfte der Austausch von Namensschildern keine gesteigerte Inanspruchnahme im Sinne der Variante 2 darstellen. Einschlägig erscheint die Variante 3, da regelmäßige Nutzerwechsel einen besonderen Verwaltungsaufwand verursachen. Zwar gehören Umzug und ein dadurch bedingter Austausch des Namensschildes zum Kernbereich des Bewohnens einer Wohnung bzw. des Nutzens einer Teileigentumseinheit. Dennoch stellt die überwiegende Meinung nicht hierauf ab, sondern allein darauf, dass Leistungen der Verwaltung in einer gesteigerten Weise in Anspruch genommen werden. Nach den Gesetzesmaterialien zur WEG-Reform 2007 soll allein dieser Gesichtspunkt den Regelungsbereich des § 21 Abs. 7 WEG eröffnen und der Eigentümermehrheit ein flexibles Regelungsinstrument für eine verursachungsgerechte Kostenzuweisung an die Hand geben (siehe die Bundestags-Drucksache 16/887, Seite 27 und unter Hinweis hierauf BGH 1.10.2010 – V ZR 220/09 zur Umzugskostenpauschale).

Die gesteigerte Inanspruchnahme von Verwaltungsleistungen kann im organisatorischen Mehraufwand gesehen werden, der verursacht wird, wenn in (kurzen) regelmäßigen Abständen Namensschilder ersetzt werden müssen.

Fazit für den Verwalter

Ohne einen Beschluss nach § 21 Abs. 7 WEG sind Kosten des Austausches von Namensschildern für Klingel- und Briefkastenanlagen auf alle Eigentümer zu verteilen. Anderes gilt, wenn in der Gemeinschaftsordnung Sonderregelungen vereinbart sind, beispielsweise speziell für Umzüge oder allgemein in Gestalt einer Kostentrennung nach Untergemeinschaften.

Die Einführung eines Verursachungsprinzips über § 21 Abs. 7 Variante 3 WEG kommt in Betracht. Sachgerecht dürfte es sein, den ausziehenden Sondereigentümer mit den Kosten zu belasten. Künftige Sondereigentümer sind gemäß § 10 Abs. 4 WEG an den Beschluss gebunden. Eine rückwirkende Beschlussfassung widerspricht grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Beschluss muss also für die Zukunft gelten.

Der Beschlussinhalt muss den Gleichbehandlungsgrundsatz berücksichtigen. Daraus folgt, dass jeder Austausch des Namensschildes die Kostentragungspflicht auslösen muss, also nicht nur bei Vermietung, sondern auch bei selbstnutzenden Eigentümern. Ferner sollte die Namensänderung infolge Heirat, Scheidung etc. berücksichtigt werden.