Der Fall
Im Unternehmen des WEG-Verwalters ist die Personalsituation nach zwei überraschenden Mitarbeiterabgängen angespannt. Gemeinschaften lassen sich mangels wo:manpower nicht mehr angemessen betreuen. Der Verwalter entscheidet deshalb, sich von einigen Anlagen zu trennen. Ende August werden die betroffenen Gemeinschaften schriftlich über die fristlose Kündigung zum 30.9.2022 informiert und gebeten, sich zum 1.10.2022 einen neuen Verwalter zu suchen. Die meisten Gemeinschaften akzeptieren diesen Schritt. Eine Gemeinschaft, vertreten durch den Beiratsvorsitzenden, teilt mit, einen neuen Verwalter gefunden zu haben, der allerdings eine höhere Vergütung aufruft. Die Gemeinschaft verlangt für die restliche Vertragslaufzeit (31.12.2023) 1.500,00 EUR Schadensersatz.
Überlegungen zur Rechtslage
Da die Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) eine rechtsfähige Person ist, muss zwischen Amt und Vertrag getrennt werden. Im Wege der Auslegung wird man das Kündigungsschreiben zugleich als Amtsniederlegungserklärung verstehen können. Da Vertragskündigung und Amtsniederlegung nicht mit sofortiger Wirkung erklärt wurden, sondern mit einem Vorlauf von knapp einem Monat, handelte es sich bei verständiger Auslegung nicht um eine fristlose Kündigung/Niederlegung, sondern eine außerordentlich befristete zum Monatsende.
Eine Amtsniederlegung sieht das Wohnungseigentumsgesetz nicht vor. Gesetzlich geregelt ist, dass der Verwalter das Amt durch Bestellung erlangt und durch Abberufung wieder verliert. In beiden Fällen geht die Initiative von der Gemeinschaft aus (§ 26 WEG). Gleichwohl ist anerkannt, dass auch der Verwalter seine Amtsstellung proaktiv niederlegen kann. Die Amtsniederlegung ist zum Schutz des Rechtsverkehrs in jedem Falle wirksam und kann mit sofortiger Wirkung oder zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Zukunft erklärt werden. Indes kann eine unzeitige Amtsniederlegung unter Umständen riskant sein. Obgleich der Amtsverlust wirksam ist, kann eine Schadensersatzverpflichtung gegenüber der Gemeinschaft begründet werden. Denn nach allgemeiner Rechtsauffassung ist eine Amtsniederlegung zur Unzeit eine Pflichtverletzung. Als Rechtsgrund einer solchen Verwalterhaftung werden die wohnungseigentumsrechtliche Treuepflicht und eine Vorschrift aus dem Auftragsrecht (§ 671 Abs. 2 S. 2 BGB) genannt.
Zur Unzeit erfolgt eine Amtsniederlegung, wenn die Gemeinschaft durch sie in die Bredouille gerät, beispielsweise in Gestalt von Verzögerungsschäden während einer laufenden Sanierung oder durch die Verschiebung einer Eigentümerversammlung mit unaufschiebbaren Themen etc. Eine allgemein angespannte Marktlage wird grundsätzlich nicht genügen, wenn bzw. weil es in der konkreten Region ausreichend andere Verwalter gibt.
Fazit für den Verwalter
Eine Pflichtverletzung (Amtsniederlegung zur Unzeit) verursacht nicht immer einen Schaden. Um dies zu beurteilen, muss geklärt werden, inwieweit die Gemeinschaft ausreichend Vergleichsangebote eingeholt und sich einen Marktüberblick verschafft hat. Sie trifft eine Schadensminderungspflicht, was bedeutet, dass die Gemeinschaft nicht angesichts einer Regressaussicht den erstbesten überteuerten Ersatzverwalter beauftragen darf. Im Fall sind es 100,00 EUR Mehrkosten je Monat (15 Monate Restlaufzeit). Die Frage lässt sich nur anhand der konkreten Größe der jeweiligen Gemeinschaft beurteilen, die in unserem Beispiel nicht mitgeteilt ist. Bei einem Gang zu Gericht müsste die Gemeinschaft das Ausmaß und die Intensität der durchgeführten Verwaltersuche darlegen und beweisen.
An einer Amtsniederlegung zur Unzeit wird es fehlen, wenn dem Verwalter ein wichtiger Grund zur Seite stand, vorzeitig „die Brocken hinzuschmeißen“. Im geschilderten Fall ist ein solcher nicht ersichtlich. Mitarbeiterabgänge und Fachkräftemangel zählen zum unternehmerischen Risiko. Will der Verwalter sein Haftungsrisiko verringern, könnte er sein Netzwerk mit anderen Berufskollegen nutzen und Ersatzkandidaten mit vergleichbarem Preisgefüge benennen.
Um Auslegungsschwierigkeiten aus dem Wege zu gehen, sollte präzise formuliert werden. Fachbegriffe sind Amtsniederlegung und Kündigung. Doch auch bei weniger klaren Formulierungen, wie z.B. einem „sofortigen Rücktritt von der Hausverwaltung“ oder „Rückzug als Wohnimmobilienverwalter der Gemeinschaft zum übernächsten Monatsende“, helfen Gerichte im Streitfall zumeist.
Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte
Da der amtsmüde, aber noch bestellte Verwalter Vertreter der Gemeinschaft ist, wird er Kündigung und Amtsniederlegung gegenüber den Wohnungseigentümern aussprechen, zumeist – falls vorhanden – gegenüber dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats. Sobald die Gemeinschaft Kenntnis von den Abwanderungsgedanken des Verwalters erhält, bietet es sich an, mit ihm eine einvernehmliche Regelung zu finden. Ratsam ist es, eine fristlose Trennung mit sofortiger Wirkung zu vermeiden, so dass der Verwalter insbesondere noch eine Eigentümerversammlung einberufen kann und darf, in der sein Nachfolger bestellt werden kann. Darüber hinaus bieten sich Regelungen bezüglich Restvergütung und Erstellung von Jahresabrechnungen an. Wird eine Aufhebungsvereinbarung geschlossen, stellt sich die Frage, ob der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats gesetzlich zur Vertretung der Gemeinschaft berechtigt ist oder ob es diesbezüglich einer Beschlussfassung bedarf. Der juristisch sicherste Weg besteht darin, in einer Eigentümerversammlung den Abschluss der Aufhebungsvereinbarung über einen Beschluss zu legitimieren.
Geht der Verwalter mit sofortiger Wirkung, endet sein Einberufungsrecht. Die Versammlung kann durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden (§ 24 Abs. 3 WEG). Gibt es keinen Beirat, darf die Versammlung einvernehmlich von allen Eigentümern einberufen werden. Fehlt es daran, kann es teurer werden, falls sich ein Wohnungseigentümer per Beschlussersetzungsklage zur Einberufung ermächtigen lässt.
Fazit für die Gemeinschaft
Gegen eine Amtsniederlegung seitens des Verwalters kann sich die Gemeinschaft nicht schützen. Allenfalls Schadensersatzansprüche können unter besonderen Umständen in Betracht kommen. Die Rückkehr ins Amt kann nicht erzwungen werden. Überlegt es sich der Verwalter freiwillig noch einmal anders, muss seine Bestellung beschlossen werden. Da es sich der Sache nach um eine Wiederbestellung handelt, müssen keine Vergleichsangebote eingeholt werden.
Vor der Bestellung eines neuen Verwalters sind mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Will die Gemeinschaft Schadensersatz wegen Kündigung bzw. Amtsniederlegung zur Unzeit geltend machen, muss sie im Streitfall darlegen und beweisen, dass sie eine ernsthafte Verwaltersuche betrieben hat. Eine Gemeinschaft darf sich nicht herausgefordert fühlen, ohne Marktprüfung einen sehr teuren Verwalter zu bestellen. Es gilt eine Schadensminderungspflicht gegenüber dem Ex-Verwalter.
Dr. Jan-Hendrik Schmidt
W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte PartG mbB Hamburg
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