Der Fall
Nach erfolgten Modernisierungsmaßnahmen erhielt der Mieter einer Wohnung in Stuttgart im Jahr 2019 eine Mieterhöhungserklärung um 179 Euro. Dem Schreiben war eine Kostenzusammenstellung mit den verschiedenen durchgeführten Maßnahmen und den entstandenen Gesamtkosten beigefügt. Eine Untergliederung nach einzelnen Kostenpositionen fand nicht statt. Der Mieter war der Ansicht, dass er auf Grundlage dieses formell unwirksamen Schreibens nicht verpflichtet war, die erhöhte Miete zu zahlen und klagte gegen die Mieterhöhungserklärung.
Sowohl das Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt als auch das Landgericht Stuttgart gaben der Klage statt. Nach Auffassung des Landgerichts sei die Mieterhöhungserklärung wegen der fehlenden Aufschlüsselung der einzelnen Kostenpositionen formell unwirksam. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision der Vermieterin. Soweit für eine oder mehrere Modernisierungsmaßnahmen verschiedene voneinander unabhängige Einzelgewerke ausgeführt werden, müsse eine Untergliederung nach einzelnen Handwerksleistungen (etwa Gerüst, Maurerarbeiten, Malerarbeiten, Elektroinstallationen etc.) erfolgen, urteilte das Berufungsgericht.
Die Entscheidung
Anknüpfend an die bisherige Rechtsprechung entschied der Bundesgerichtshof zu Gunsten der Vermieterin. Die Mieterhöhungserklärung sei formell wirksam. Eine Untergliederung der für die verschiedenen Maßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten in einzelne Positionen sei nicht erforderlich, um die formellen Anforderungen einer Mieterhöhungserklärung gemäß § 559 b Abs.1 BGB zu erfüllen. Dies gelte auch für eine sogenannte modernisierende Instandsetzungsmaßnahme. Für eine Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und der Aufteilung der Kosten müssen nicht die einzelnen Gewerke aufgeteilt werden, führt der BGH aus. Es werde jedenfalls kein zusätzlicher maßgeblicher Erkenntnisgewinn geschaffen. Denn sofern Unklarheiten bestehen, könne der Mieter zur Kontrolle der Angaben des Vermieters einen umfassenden Auskunfts- und Belegeinsichtsanspruch geltend machen. Zudem sei eine gerichtliche Überprüfung möglich. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs sei es zudem unerheblich, ob es sich um eine umfangreiche und damit kostenträchtige oder um eine Baumaßnahme handelt, die teilweise außerhalb der Wohnung vorgenommen wurde.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 25. Januar 2023, Az. VIII ZR 29/22
Vorinstanzen:
LG Stuttgart, Urteil vom 26. Januar 2022, Az. 13 S 113/21 -
AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 18. August 2021, Az:4 C 707/20 -