Der Verwalter sollte stets im Namen und in Vollmacht des beauftragenden Eigentümers oder der Eigentümergemeinschaft auftreten. Denn nur dann ist diese Vertragspartner von durch den Verwalter herangezogenen Beschäftigten oder Dienstleistern, beispielsweise eines Hausmeisters.
Der Fall
Gestritten wird über eine Kündigung. Im Arbeitsvertrag des Hausmeisters heißt es u. a. Arbeitsvertrag zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft vertreten durch die Verwalterin und dem Hausmeister", wird folgender Arbeitsvertrag abgeschlossen:
§ 7 Weisungsbefugnis
1. Weisungsberechtigt gegenüber dem Hausmeister ist die Verwalterin. Die Weisungsbefugnis wird nach allgemeiner Zielsetzung der Aufgaben des Arbeitsvertrages und auf Grundlage von Anweisungen der Verwalterin an den leitenden Hausmeister delegiert. Eigentümer und von der Dienstberechtigten gewählte Ausschüsse sind nicht weisungsberechtigt.
2. Die Verwalterin ist berechtigt, den in § 2 dieses Vertrages festgelegten Aufgabenbereich zu ändern.
Die Verwalterin kündigte das Arbeitsverhältnis namens und im Auftrag der Eigentümergemeinschaft. Der Kläger ist der Ansicht, dass entgegen der äußeren Vertragsform nicht die Eigentümergemeinschaft, sondern die Verwalterin seine Arbeitgeberin gewesen sei. Denn nur diese sei berechtigt gewesen, die Arbeitsleistung zu verlangen. Sämtliche Weisungsbefugnisse seien bei ihr angesiedelt gewesen. Damit sei ihr die Ausübung der Arbeitgeberfunktion vollständig übertragen worden. Seine arbeitsvertraglich geschuldete Tätigkeit habe der Verwalterin dazu gedient, eigene, durch den Verwaltervertrag begründete Pflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft zu erfüllen.
Die Entscheidung
Die Richter in Erfurt entschieden, dass zwischen Verwalterin und Hausmeister kein Arbeitsvertrag besteht und wiesen die Klage ab.
Ausgangspunkt war, dass der Arbeitgeber derjenige ist, der die Dienstleistungen vom Arbeitnehmer, kraft des Arbeitsvertrags, fordern kann. Er kann wirtschaftlich und organisatorisch disponieren und den Nutzen aus der Arbeit ziehen. Hier wurde der Arbeitsvertrag zwischen dem Arbeitnehmer und der Eigentümergemeinschaft geschlossen. Diese wird darin ausdrücklich als Dienstberechtigte bezeichnet. Und die Verwalterin hat den Vertrag für die Dienstberechtigte unterzeichnet.
Zudem hat die Verwalterin, die sich aus dem Arbeitsverhältnis ergebenden Arbeitgeberbefugnisse nicht aus eigenem Recht, sondern, abgeleitet aus der Rechtsposition der Eigentümergemeinschaft, ausgeübt. Die Eigentümergemeinschaft war selbst Nutznießerin der Arbeitsleistung des Hausmeisters. Es gibt keine gesetzlichen oder sonstigen Vorgaben, dass die Verwalterin Hausmeisteraufgaben mit eigenen Mitarbeitern hätte durchführen lassen müssen. Der Verwaltervertrag verpflichtet die Verwalterin lediglich gegenüber der Eigentümergemeinschaft, also im Innenverhältnis. Danach soll bei der Verwalterin die Weisungsberechtigung und volle Verantwortlichkeit liegen.
Diese Vertragsgestaltung ist auch nicht rechtsmissbräuchlich. Die Zwischenschaltung einer Verwalterin zur Ausübung der Arbeitgeberrechte in ihrer Vertretung verfolgte erkennbar den Zweck, die Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft als Arbeitgeberin sicherzustellen oder zu erleichtern. Der Ausschluss der einzelnen Eigentümer und der Ausschüsse von der Wahrnehmung der Weisungsbefugnisse diente der Vermeidung von Interessenkonflikten.
Der Tipp
Wichtig ist, stets im Namen und in Vollmacht des beauftragenden Eigentümers oder der Eigentümergemeinschaft aufzutreten. Denn nur dann ist diese Vertragspartner von durch den Verwalter heran gezogenen Beschäftigten oder Dienstleistern. Die Haftung des Verwalters gegenüber dem Auftraggeber aus dem Verwaltervertrag bleibt natürlich davon unberührt.
(BAG, Urteil vom 27.09.2012 − 2 AZR 838/11)
Ivalio Ziegenhagen,
Ziegenhagen Rechtsanwälte Berlin