Hinsichtlich der in einer Betriebskostenabrechnung angegebenen Fläche ist es für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung unschädlich, wenn die einzelnen Betriebskostenpositionen anhand unterschiedlicher Gesamtflächen verteilt werden. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, den hierfür angewandten Verteilungsmaßstab in der Abrechnung näher zu erläutern.
Der Fall
Die Vermieterin einer Wohnung macht mit einer Klage gegen die Mieter die Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2014 und 2015 geltend. Die Wohnung befindet sich in einer größeren Gesamtanlage mit Wohn- und Gewerbeeinheiten. Die Mieter hatten die Zahlungen mit der Begründung verweigert, dass die Abrechnungen bereits formell unwirksam seien.
In den streitigen Abrechnungen wurden die Betriebskosten nach der Quadratmeterfläche umgelegt und die Wohn- und Gewerbeflächen getrennt abgerechnet. Die einzelnen Abrechnungspositionen enthielten als Grundlage der Berechnung unterschiedlich große Gesamtflächen. Einige Betriebskosten verteilten sich anhand der Gesamtfläche der Anlage, während für andere Positionen kleinere Abrechnungskreis nach einzelnen Gebäuden gebildet wurden. Eine Erläuterung, aus welchen Gebäudeteilen oder Hauseingängen sich die jeweiligen Gesamtflächen zusammensetzten, enthielten die Abrechnungen nicht.
Die Vorinstanzen hielten die Abrechnungen bereits für formell unwirksam. Die Abrechnungen seien nach Ansicht des Berufungsgerichts nicht nachvollziehbar, da es an ausreichenden Erläuterungen zu den jeweils angewendeten Verteilerschlüsseln für die Zusammensetzung der Flächen fehle. Das Berufungsgericht argumentierte weiter, die Vermieterin habe hinzukommend verschiedene Betriebskostenarten nach unterschiedlichen Wirtschaftseinheiten abgerechnet, was ebenfalls erklärungsbedürftig gewesen wäre.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof ist den Entscheidungen der Vorinstanzen nicht gefolgt und hält fest, dass entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts die Abrechnungen der Klägerin nicht aus formellen Gründen unwirksam sind. Eine Betriebskostenabrechnung genügt in formeller Hinsicht dann den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. In der Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind in jedem Falle die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen anzugeben. Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabes (Umlageschlüssel) ist nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist. Diesen formellen Anforderungen werden die hier im Streit stehenden Betriebskostenabrechnungen gerecht. Der hier als Umlageschlüssel angewendete Flächenmaßstab lässt sich den Abrechnungen ohne weiteres entnehmen. Schließlich wurden jeweils die Gesamtflächen und die Wohnfläche der Wohnung angegeben, aus denen sich nachvollziehbar die jeweilige Berechnung des Anteils der Mieter ergibt. Da der Verteilungsmaßstab Fläche aus sich heraus verständlich ist, bedurfte es keiner weiteren Erläuterung des Umlageschlüssels.
Für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung ist es auch unschädlich, dass bei einigen Positionen die Gesamtfläche aller Gebäude zugrunde gelegt wurde und bei anderen Betriebskostenpositionen kleinere Abrechnungskreise mit einzelnen Gebäuden mit kleineren Gesamtflächen gebildet worden sind. Die Angabe weiterer Informationen dazu, aus welchen Gebäudeteilen oder Hausnummern sich die jeweils zugrunde gelegte Wirtschaftseinheit zusammensetzt, gehört gerade nicht zu den Mindestanforderungen an eine Betriebskostenabrechnung. Eine solche Verletzung macht die Abrechnung jedenfalls nicht formell unwirksam. Alle weiteren Einwände betreffen allenfalls die materielle Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung. Sie sind nunmehr durch das Berufungsgericht zu prüfen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 29.Januar 2020, Az. VIII ZR 244/18
Vorinstanzen:
LG Dresden, 11. Juli 2018, Az. 4 S 6/18
AG Dresden, 28. November 2017, Az. 142 C 2934/17