Mit Beschluss vom 11.04.2024 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 206/23 verwarf der BGH die Nichtzulassungsbeschwerde des Mieters, der in den Räumen einen Escape-Room betrieb. In den Vorinstanzen hatte der Mieter zu wenig Tatsachen vorgetragen, um die Beschwer bemessen zu können.
Der Fall
Der Beklagte zu 1) ist Teileigentümer und hat sein Teileigentum an die Beklagte zu 2) vermietet, die in den Räumen einen sogenannten Escape-Room betreibt. Die klagende GdWE hält diese Nutzung für zweckbestimmungswidrig und macht Unterlassungsansprüche geltend. Das Amtsgericht Trier hat den Beklagten zu 1) (Vermieter) verurteilt, auf die Unterlassung der Nutzung seiner Teileigentumseinheit durch Dritte als Escape-Room hinzuwirken und eine künftige Überlassung an Dritte zum Betrieb eines Escape-Rooms zu unterlassen. Die Beklagte zu 2) (Mieter) hat es unter Androhung eines Ordnungsgeldes verurteilt, die Nutzung der Räume als Escape-Room zu unterlassen. Die dagegen gerichteten Berufungen beider Beklagten hat das Landgericht Koblenz durch Beschluss zurückgewiesen. Gegen die damit verbundene Nichtzulassung der Revision wendet sich der Mieter mit seiner NZB.
Die Entscheidung
Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, weil der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20.000,00 EUR nicht übersteigt. Der Mieter habe nicht glaubhaft gemacht, dass ihm durch die Verurteilung zur Unterlassung der Nutzung als Escape-Room Nachteile entstehen, die 20.000,00 EUR übersteigen; seine Angaben boten nach Ansicht des BGH auch keine Grundlage für eine gerichtliche Schätzung. Die Beklagtenseits habe es versäumt, die Dauer des Mietverhältnisses darzulegen und konkrete Angaben bezüglich des pauschal behaupteten monatlichen Gewinnausfalls von 2.000,00 EUR zu treffen.
Fazit für den Verwalter
Der Betrieb eines Escape-Rooms ist eine gewerbliche Nutzung, so dass es im Ausgangspunkt der wohnungseigentumsrechtlichen Betrachtung an sich keine Schwierigkeiten geben dürfte, weil Teileigentum vermietet wurde, kein Wohnungseigentum. Andererseits ist der Inhalt der Gemeinschaftsordnung (GO) nicht bekannt. Da die klagende GdWE sich auf eine zweckbestimmungswidrige Nutzung stützte, ist anzunehmen, dass – jedenfalls nach ihrer Ansicht – rechtsverbindliche Zweckbestimmungen in der GO vereinbart waren, die den Betrieb untersagten. Denkbar erscheint außerdem, dass die GO Bestimmungen zur Zulässigkeit baulicher Veränderungen oder Nutzungen der Sondereigentumseinheiten traf, die auf die öffentlich-rechtliche Genehmigung oder Genehmigungsfähigkeit abstellen. Die bauplanungsrechtliche Qualifizierung der Nutzung als Escape-Room ist umstritten und die Genehmigungsfähigkeit von den Festsetzungen des Bebauungsplanes im konkreten Einzelfall abhängig.
Nach der wohl vorherrschenden Ansicht sind Escape-Rooms nicht als Anlagen für sportliche Zwecke zu qualifizieren, sondern als Vergnügungsstätten, die der Befriedigung bestimmter Freizeitbedürfnisse, der Zerstreuung und Unterhaltung und der Spielleidenschaft der Menschen dienen. Demnach sind sie etwa in allgemeinen Wohngebieten bauplanungsrechtlich unzulässig. Entsprechendes gilt zumindest im Ausgangspunkt für Virtual Reality-, Paintball- oder Lasertag-Anlagen.
Wer als Verwalter Einfluss hat auf die Gestaltung von Gemeinschaftsordnungen, könnte anregen, nicht nur Nutzungsbeschränkungen oder -erlaubnisse für Spielhallen, Diskotheken oder Sexangebote aufzunehmen, sondern gezielt auch für die hier besprochenen neuartigen Nutzungsformen.
Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte
Macht die GO – was zulässig und durchaus verbreitete Gestaltungspraxis ist – das öffentliche Recht zum Zulässigkeitsmaßstab für die gemeinschaftsrechtliche Nutzung, wäre in einem allgemeinen Wohngebiet die Nutzung als Escape-Room unzulässig. Selbst wenn der vermietende Teileigentümer eine behördliche Genehmigung erlangt haben sollte, wäre diese vorbehaltlich der privaten Rechte Dritter ergangen, vorliegend also der GdWE und in dieser vereinten übrigen Sondereigentümer.
Escape-Rooms setzen vielfach erhebliche bauliche, insbesondere technische Umgestaltungen der Räume voraus. Viele Betreiber richten mehrere Räume her. Kommt es zu Eingriffen in technische Anlagen und Einrichtungen, muss der Teileigentümer in der Regel einen Gestattungsbeschluss herbeiführen.
Fazit für die Gemeinschaft
Die klagende GdWE hat den Teileigentümer und dessen Mieter vor dem WEG-Gericht verklagt. Obwohl der Mieter als Dritter kein Mitglied der GdWE ist, ist eine derartige Prozessführung in der Regel zulässig. Für die Klage gegen den Miteigentümer besteht eine ausschließliche Zuständigkeit des WEG-Gerichts. Ggf. kann der einheitliche Gerichtsstand von der höheren Instanz vorab geklärt werden.
Bei einer (wohnungseigentumsrechtlich) zweckbestimmungswidrigen Nutzung hat die Unterlassungsklage Aussicht auf Erfolg, wenn die verbotene Nutzung bei typisierender Betrachtung mehr stört als eine zweckbestimmungsgemäße (erlaubte) Nutzung. Doch auch bei einer zweckbestimmungsgemäßen (erlaubten) Nutzung von Teileigentum als Escape-Room können tatsächliche Beeinträchtigungen, die von der konkreten Nutzung ausgehen, einen Unterlassungsanspruch begründen. Diesbezüglich ist keine typisierende Betrachtung anzustellen. Die GdWE muss stattdessen konkrete und tatsächliche Beeinträchtigungen darlegen und beweisen.
Dr. Jan-Hendrik Schmidt
W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte PartG mbB Hamburg
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