Besteht bei einem Immobilienkauf eine enge beziehungsweise familiäre Verbindung zwischen dem Kunden eines Maklers und dem späteren Käufer, kann für den Maklerkunden grundsätzlich eine Provision fällig werden. Eine Pflicht zur Provisionszahlung besteht jedoch nur dann, wenn nach Abschluss des Kaufvertrags für die Immobilie durch den familiären Dritten ein eigener wirtschaftlicher Vorteil für den ursprünglichen Maklerkunden entsteht. Eine enge persönliche Bindung zwischen Käufer und Maklerkunden allein reicht für die Begründung einer Provisionsforderung nicht aus.
Der Fall
Im Anschluss einer Immobilienbesichtigung schlossen die zuständige Maklerin und die potenzielle Interessentin einen Maklervertrag und vereinbarten hierin eine Provisionszahlung bei Kaufabschluss. Bei einer zweiten Besichtigung wurde dieselbe Kundin durch ihren Sohn begleitet, der ebenfalls Interesse an der Immobilie zeigte. Die darauf folgenden Verhandlungen zwischen der Maklerin und dem Sohn wurden jedoch nach kurzer Zeit abgebrochen, da ihm der Preis der Immobilie zu hoch war. Ein Maklervertrag wurde nicht geschlossen. Nach Einschaltung eines anderen Maklers erwarb der Sohn das Objekt sechs Monate später zu einem niedrigeren Preis. Die ursprüngliche Maklerin und Klägerin forderte von der Mutter des Sohnes die vertraglich vereinbarte Provision.
Die Entscheidung
Die Klage der Maklerin hat keinen Erfolg. Bei Drittgeschäften kann ein Makler gemäß § 652 Bürgerliches Gesetzbuch einen Provisionsanspruch stellen. Hierfür müssen der vermittelte und der tatsächlich abgeschlossene Vertrag wirtschaftlich gleichwertig sein. Im vorliegenden Fall ist zwischen den Parteien (Maklerin und Mutter) wirksam ein Maklervertrag zustande gekommen und die gemeinschaftliche Besichtigung der Mutter mit ihrem Sohn steht in direktem Zusammenhang mit dem später erfolgten Kauf. Hieran ändern auch die zeitliche Verzögerung von sechs Monaten, die Tätigkeit eines anderen Maklers oder ein geringerer Kaufpreis nichts. Dem Sohn lagen durch die Besichtigung und die Informationen der Maklerin alle relevanten Tatsachen zum Kauf des Objekts vor. Entscheidend für diesen Fall ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofes jedoch, dass durch den vom Sohn geschlossenen Kaufvertrag kein gleichzeitiger wirtschaftlicher Vorteil der Mutter erkennbar ist. Ein solcher Vorteil würde beispielsweise bestehen, wenn der Maklerkunde bewusst ohne ein eigenes Interesse vorgeschoben wird und das Objekt von vornherein durch eine andere Person erworben werden soll. Ebenso bei engen persönlichen Verbindungen, bei denen durch Vertragsschluss eines Dritten ein gleicher wirtschaftlicher Vorteil wie bei Vertragsschluss durch den direkten Kunden eines Maklers eintritt. Dies ist regelmäßig bei Ehepartnern, Geschwistern, Eltern und Kindern sowie Geschäftspartnern der Fall, wenn der Maklerkunde das erworbene Objekt später ganz oder teilweise selbst nutzt sowie ein gemeinsamer Nutzen aus dem Hauptvertrag gezogen wird. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes waren im vorliegenden Fall jedoch keine Tatsachen erkennbar, die einen direkten in vergleichbarer Weise wirtschaftlichen Erfolg der Mutter durch den Erwerb der Immobilie und den vom Sohn geschlossenen Kaufvertrag vermuten ließen. Es wurden keine Anhaltspunkte festgestellt, dass die Mutter die Immobilie ganz oder in Teilen selbst nutzen wollte. Ausschließlich die verwandtschaftliche Beziehung zwischen Mutter und Sohn reicht als Begründung für eine Provisionsverpflichtung nicht aus.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.10.2018, I ZR 154/17
Vorinstanzen:
Landgericht Wiesbaden, Entscheidung vom 10.10.2016, - 9 O 78/16
Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Entscheidung vom 11.08.2017 19 U 218/16