Ein Käufer einer Immobilie kann bei einem Mangel weiterhin entweder Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder Ersatz der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen, wobei es unerheblich ist, ob der Mangel auch tatsächlich beseitigt wird. Dies hat nun der für den Immobilienkauf zuständige V. Zivilsenat des BGH entschieden und hält damit an seiner Rechtsprechung fest.
Der Fall
Die Käufer und gleichzeitig Kläger im vorliegenden Fall erwarben im Jahr 2014 eine gebrauchte Eigentumswohnung zum Preis von 79.800 Euro unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Im Kaufvertrag wurde auch festgehalten, dass der Verkäufer Kenntnis über in der Vergangenheit aufgetretene Feuchtigkeit an der Schlafzimmerwand hat. Es wurde vereinbart, dass der Verkäufer bei Wiederauftreten der Feuchtigkeit bis zum 31. Dezember 2015 verpflichtet ist, diese auf eigene Kosten zu beheben. Nach Übergabe der Wohnung trat Ende 2014 tatsächlich Feuchtigkeit in dem Schlafzimmer auf, so dass die Käufer der Wohnung den Verkäufer zu deren Beseitigung unter Fristsetzung aufforderten. Nachdem dies erfolglos geblieben war, verlangten die Käufer mit der Klage von dem Verkäufer die Zahlung der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten ohne Umsatzsteuer in Höhe von ca. 8.000 Euro sowie vorgerichtliche Anwaltskosten. Es sollte ferner festgestellt werden, dass der Verkäufer auch weitere Schäden ersetzen muss. Die beiden Vorinstanzen gaben der Klage statt, so dass der Verkäufer antragsgemäß verurteilt wurde. Hiergegen richtete sich die eingelegte Revision des Verkäufers.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Revision des Verkäufers zurückgewiesen. Der zuständige V. Zivilsenat des BGH bleibt bei seiner gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung, wonach die Käufer einer Immobilie ihren Schadensersatz auf Basis der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten beziffern können, ohne zunächst mit der Schadensbehebung in Vorleistung treten zu müssen. Der Käufer dürfe im Rahmen des kleinen Schadensersatzes nach § 437 Nr. 3, § 280, § 281 Abs. 1 BGB entweder Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder Ersatz der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen, wobei es unerheblich ist, ob der Mangel tatsächlich beseitigt wird. Zwar habe der VII. Zivilsenat für den werkvertraglichen Anspruch auf kleinen Schadensersatz gemäß § 634 Nr. 4, § 280, § 281 Abs. 1 BGB seine gleichlautende langjährige Rechtsprechung inzwischen aufgegeben (vgl. Urteil vom 22. Februar 2018 – VII ZR 46/17). Diese lasse sich auf die kaufrechtliche Sachmängelhaftung jedoch nicht übertragen. Dem Käufer stehe anders als dem Besteller im Werkvertragsrecht kein Vorschussanspruch zu. Es wäre aber nach Ansicht des V. Zivilsenates nicht vertretbar, wenn der Käufer einer Sache die beabsichtigte Mängelbeseitigung vorfinanzieren müsste. Eine Ausnahme gelte nur im Hinblick auf die Umsatzsteuer, die – wie im Delikts- und Werkvertragsrecht – nur ersetzt werden muss, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. März 2021, Az. V ZR 33/19
Vorinstanzen:
OLG Düsseldorf, Urteil vom 15. Januar 2019, Az. I 24 U 202/17
LG Krefeld, Urteil vom 29. November 2017, Az. 2 O 143/17