Der Fall
In dem zu entscheidenden Fall hatten die Kaufinteressenten für eine Immobilie der Maklerin 4.200 Euro gezahlt, um sicherzustellen, dass das in Betracht kommende Kaufobjekt einen Monat lang nicht anderweitig verkauft wird. Nachdem die Parteien zunächst einen Maklervertrag schlossen, wurde nachträglich noch eine Reservierungsvereinbarung getroffen, die eine erfolgsunabhängige Gebühr enthielt. Der Betrag sollte dann beim Kauf mit der Provision verrechnet werden. Aufgrund einer gescheiterten Finanzierung kam es jedoch nicht zum Kaufvertragsabschluss. Die Interessenten nahmen vom Kauf Abstand und verlangten von der Maklerin die Rückzahlung der Reservierungsgebühr. Das Berufungsgericht hielt die Klage der Kaufinteressentin nicht für wirksam und gab damit der Maklerin Recht.
Die Entscheidung
Der BGH sah dies jedoch anders und verurteilte die Maklerin zur Rückzahlung der Reservierungsgebühr an die Kundin. Zur Begründung führte er aus, dass der Kundin die Reservierung nicht viel nütze. Denn es können trotzdem Umstände eintreten, die einen erfolgreichen Kaufvertragsabschluss unmöglich machen. Etwa wenn der Verkäufer der Immobilie doch noch einen Rückzieher mache oder die Immobilie am Makler vorbei auf eigene Faust verkaufe. Laut BGH benachteilige die Reservierungsvereinbarung den Kunden des Maklers und Kaufinteressenten im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen. Die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos auszuschließen, deute darauf hin, dass es für den Kunden keine nennenswerten Vorteile gebe, so der BGH. Hinzukommend müsse für die erhobene Gebühr der Immobilienmakler keine geldwerte Gegenleistung erbringen. Schließlich komme die erhobene Gebühr einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleich. Dies widerspreche jedoch dem Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklervertrags, wonach eine Provision nur geschuldet ist, wenn die Maklertätigkeit zum Erfolg führe. Damit bestätigt der BGH seine bisherige Rechtsprechung (vgl. auch BGH-Urteil vom 23.09.2010; Az. III ZR 21/10).
Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. April 2023, Az. I ZR 113/22
Vorinstanzen:
Landgericht Dresden, Urteil vom 10. Juni 2022, Az. 2 S 292/21
Amtsgericht Dresden, Urteil vom 23. April 2021, Az. 113 C 4884/20