Der Fall
Im zu entscheidenden Fall war der Zugang zu einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung eines Mieters nur durch den Garten des Grundstücks erreichbar. Der als Kläger auftretende Mieter war seit September 2017 Mietpartei. Alle anderen vermieteten Wohnungen konnten über das Haupthaus betreten werden. Für die im Haus für alle Mieter zugängliche Waschküche, in der sich eine Waschmaschine und ein Trockner befanden, erhielt der Mieter bei Einzug von der zuständigen Hausverwaltung einen Schlüssel, welcher auch für das Gartentor passte. So sah es auch eine Regelung des Mietvertrages vor. Die Waschküche war im Mietvertrag aber nicht ausdrücklich erwähnt. Die Hausverwaltung wies den Mieter bei Mietbeginn darauf hin, dass das Waschen und Trocknen von Wäsche in den Wohnungen nicht erwünscht sei. Die dem Mietvertrag angehängte Hausordnung sah aber vor, dass das Waschen in der Wohnung nur dann nicht gestattet sei, wenn dies zu Mängeln an der Mietsache führen könne.
Im Juli 2020 kündigte die Vermieterin an, dass den Mietern die Waschküche nicht mehr zur Verfügung stehen werde, da sich außer dem Erdgeschoss-Mieter seit Monaten niemand mehr in das Waschbuch eingetragen habe. Ab dem in dem Schreiben genannten Zeitpunkt hatte der hier klagende Mieter keinen Zugang zur Waschküche mehr, da die Vermieterin den Schließzylinder für die Hauseingangstür auswechseln ließ. Trotz Aufforderung des Mieters wurde ihm kein neuer Schlüssel mehr ausgehändigt. Sie bot ihm stattdessen an, in seiner Wohnung Anschlussmöglichkeiten für eine Waschmaschine einrichten zu lassen.
Nach Ansicht des Mieters sei die gemeinschaftliche Waschküche Bestandteil seines Mietvertrages, so dass er die Wiederbereitstellung derer verlangte. Außerdem verlangte er die Übergabe eines Haustürschlüssels, um jederzeitigen Zugang zu dem seine Wohnung betreffenden Stromzähler zu haben. Sowohl Amts- als auch Landgericht gaben seiner darauf gerichteten Klage nicht statt. Als Begründung wurde u. a. angeführt, die Waschküche sei nicht Gegenstand des Mietvertrages gewesen.
Die Entscheidung
Der BGH folgte der Auffassung der Vorinstanzen und ließ die Revision nicht zu. Eine rechtsfehlerhafte Würdigung der Ausführungen der Berufungsinstanz konnte nicht festgestellt werden. Die vorgenommene Auslegung des zugrundeliegenden Mietvertrages sei laut BGH nicht zu beanstanden. Danach war die Einschätzung richtig, dass von einer bloßen vorübergehenden Gestattung des Zugangs und der Nutzung der Waschküche mit den dort befindlichen Geräten nicht auf eine stillschweigende Mietvermietung geschlossen werden könne, so der BGH.
Die Argumentation des Mieters, wonach sich die Nutzung seiner Mietsache auch auf die dazugehörigen Gemeinschaftsflächen inklusive einer Waschküche beziehe, überzeugte nicht.
Auch die Erwartung des Mieters, dass bei Nichtvorhandensein eines Waschmaschinenanschlusses in der Wohnung die im Haus befindliche Waschküche mitvermietet sei, da ansonsten ein Mietmangel vorliege, teilte der BGH nicht.
Denn das Legen eines entsprechenden Anschlusses für die Geräte in der Wohnung sei jederzeit möglich gewesen und wurde seitens der Vermieterin wiederholt angeboten. Auch laut Hausordnung sei es dem Mieter grundsätzlich erlaubt gewesen, Wäsche in der Wohnung zu waschen und zu trocknen. Die Nutzung der Waschküche sei somit für den Mieter nicht zwingend notwendig gewesen.
Ein Mangel an der Mietsache aufgrund des bei Mietbeginn nicht vorhandenen Waschmaschinenanschlusses in der Wohnung habe auch deshalb nicht vorgelegen, weil dieser Umstand dem Mieter von Anfang an bekannt gewesen sei. Etwas anderes gelte lediglich für die Aushändigung des Haustürschlüssels, da dem Mieter aus seinem vertraglichen Recht des Klägers auf tägliche Stromablesung der Zugang zum Stromzähler im Haupthaus zu gewähren ist.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 4. Oktober 2022, Az. VIII ZR 394/21
Vorinstanzen:
Landgericht Berlin, Urteil vom 2. November 2021, Az. 67 S 113/21
Amtsgericht Berlin-Spandau, Urteil vom 15. April 2021, Az. 10 C 297/20