Der Fall
Der Kläger ist Mieter zweier öffentlich geförderter Wohnungen in München. Vereinbarungsgemäß hat der Mieter Betriebskostenvorauszahlungen zu leisten. Nach Vorlage der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 hatte er die sich hieraus ergebenden Nachzahlungen unter Vorbehalt geleistet. Er behielt sich jedoch die Rückforderung vor, weil es Unstimmigkeiten über die berechtigte Höhe der Hauswartkosten gab. Auf die Position „Hauswart“ entfielen in beiden Abrechnungen insgesamt ca. 289 Euro. Mit der Klage verlangte der Mieter die Rückzahlung in Höhe der Hauswartkosten für beide Wohnungen. Der Mieter begründete seine Forderung damit, dass der Vermieter entgegen seiner Pflicht ihm keine hinreichende Einsicht in die den Hauswartkosten zugrundeliegenden Abrechnungsunterlagen gewährt habe. Die Klage hatte in erster Instanz Erfolg. Die Berufungsinstanz folgte dem jedoch nicht und wies die Klage des Mieters mit der Begründung ab, dass der Vermieter die Belegeinsicht zwar zu Unrecht verweigert habe. Jedoch führe dies lediglich zu einem Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf laufende Nebenkostenvorauszahlungen sowie den von der Vermieterin verlangten Nachzahlungen. Da der Mieter aber ein solches nicht geltend gemacht habe, bestehe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Rückzahlungsanspruch nicht. Vielmehr sei der Mieter darauf zu verweisen, zunächst auf Vorlage der Belege zu klagen.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat im vorliegenden Fall mangels grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache die Revision nicht zugelassen. Zur Begründung seines Beschlusses führt er aus, dass entsprechend der richtigen Ausführungen des Berufungsgerichts bereits höchstrichterlich entschieden wurde, dass Mieter in einem laufenden Mietverhältnis die Rückzahlung der auf die vereinbarten Nebenkosten geleisteten Vorauszahlungen nicht verlangen können, wenn der Vermieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zu Unrecht verweigert. Denn die Mieter seien insoweit auch bei einer- wie hier - formell wirksamen Betriebskostenabrechnung durch ein aus § 242 BGB folgendes Leistungsverweigerungsrecht hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen geschützt, solange ihnen eine berechtigterweise begehrte Belegeinsicht nicht gewährt wurde. Durch diesen Einbehalt können sich Mieter schadlos halten und Druck auf den Vermieter ausüben, so der BGH. Überdies können Mieter ihren Anspruch auf Vorlage der Belege einklagen, sofern der Vermieter die Belegeinsicht zu Unrecht verweigert habe. Weitere Besonderheiten, die eine weitere höchstrichterliche Leitentscheidung erforderlich machen würde, lägen hier nicht vor. Laut BGH gelten die vorgenannten Grundsätze über das Belegeinsichtsrecht auch für preisgebundenen und öffentlich geförderten Wohnraum. Aus diesem Grund scheide eine Rückforderung der Nachzahlung hier aus.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 26. Oktober 2021, Az. VIII ZR 150/20
Vorinstanzen:
LG München I, Urteil vom 14. Mai 2020, Az. 31 S 7015/19
AG München, Urteil vom 26. April 2019, Az. 461 C 21735/17