Die Fälle
Die Vermieterin mehrerer Wohnungen erhöhte nach durchgeführten Modernisierungen die monatlich zu zahlende Grundmiete. In allen Klageverfahren waren die Kläger jeweils Mieter von Wohnungen einer Vermieterin in Bremen. Den Mieterhöhungsschreiben war jeweils eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt. Diese enthielt u.a. Angaben zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten, den jeweils nach Abzug der Instandhaltungskosten verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil sowie die sich daraus ergebende Berechnung der jeweiligen Mieterhöhung. Die Mieter hielten die Mieterhöhungserklärungen bereits aus formellen Gründen für unwirksam. Sie wollten mit ihren Klagen die Feststellung erreichen, dass der Vermieterin ein Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete nicht zusteht und forderten zum Teil zusätzlich die Rückzahlung ihrer Ansicht nach überzahlter Mieten.
Das Berufungsgericht hatte in allen drei Verfahren die Mieterhöhungserklärungen bereits aus formellen Gründen für unwirksam erachtet und den Klagen jeweils stattgegeben. Es wurde argumentiert, dass jedenfalls bei umfassenden und kostenträchtigen Modernisierungsmaßnahmen beziehungsweise bei solchen, die außerhalb der Wohnung des Mieters vorgenommen würden oder mehrere Gebäude umfassten, eine weitere Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen erforderlich sei.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof folgte der Auffassung der Vorinstanzen nicht. Zwar müsse bei Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 Abs.1 BGB insbesondere eine Abgrenzung berücksichtigungsfähiger Modernisierungsmaßnahmen von nicht berücksichtigungsfähigen Erhaltungsmaßnamen gewährleistet werden. Jedoch dürfen die Hürden für die Mieterhöhungserklärung in formeller Hinsicht nicht zu hoch angesetzt werden, so der BGH. Denn eine Überspannung der Anforderungen könne dazu führen, dass der Vermieter eine inhaltlich berechtigte Mieterhöhung nicht durchsetzen könne und ihm der Anreiz zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen genommen würde.
Nach den Ausführungen des BGH müsse es daher in formeller Hinsicht ausreichend sein, wenn der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen aus seiner Sicht in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen sei hingegen grundsätzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden.
Ob die vom Vermieter angesetzten Erhöhungsbeträge tatsächlich zutreffend und angemessen seien, betreffe allein die materiell-rechtliche Nachprüfung der Erhöhungserklärung nach § 559 BGB. Der BGH hat die Verfahren daher zur Überprüfung der inhaltlichen Berechtigung an die Vorinstanzen zurückverwiesen.
Bundesgerichtshof, Urteile vom 20.7.2022, Az. VIII ZR 337/21, Az VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21
Vorinstanzen:
Landgericht Bremen, Urteil vom 6. Oktober 2021, Az. 1 S 66/19
Amtsgericht Bremen, Urteil vom 22. Februar 2019, Az. 18 C 26/19
und
Landgericht Bremen, Urteil vom 6. Oktober 2021, Az. 1 S 39/21
Amtsgericht Bremen, Urteil vom 25. November 2020, Az. 23 C 137/20
und
Landgericht Bremen, Urteil vom 27. Oktober 2021, Az. 1 S 158/21
Amtsgericht Bremen, Urteil vom 2. Juni 2021, Az. 23 C 125/20