Licht und Schatten: BGH entscheidet über die Zulässigkeit der Anbringung von Außenjalousien vor großen Fensterflächen

In einem nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilten Mehrfamilienhaus in Brandenburg brachten mehrere Wohnungseigentümer vor den nach Südosten ausgerichteten Fensterflächen Außenjalousien als Sonnenschutz an. Den klagenden Miteigentümern passte dies nicht. Ihre Beseitigungsklage landete in letzter Instanz vor dem Bundesgerichtshof (BGH), der zahlreiche grundlegende Ausführungen zur Rechtslage bei baulichen Veränderungen im Zusammenspiel mit der erstmaligen plangerechten Herstellung und der Erfüllung öffentlich-rechtlicher Vorgaben machte.

Mit Urteil vom 20. Juli 2018 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 56/17 äußerte sich der BGH zum Spannungsfeld von baulicher Veränderung (§ 22 Abs. 1 WEG), Modernisierung (§ 22 Abs. 2 WEG), erstmaliger plangerechter Herstellung sowie Erfüllung öffentlich-rechtlicher Vorgaben aus Gesetz (Energieeinsparverordnung [EnEV]) oder Baugenehmigung. Das Urteil gibt einen praxistauglichen Überblick über den aktuellen rechtlichen Stand der Dinge.

Der Fall

Die Kläger sind die Eigentümer der Wohnung Nr. 2, die Beklagten die Eigentümer der Wohnungen Nr. 1, 3 und 4 einer WEG in Brandenburg. In einer Eigentümerversammlung vom 01.06.2012 wurde allen Eigentümern gestattet, an Türen und Fenstern hofseitig Jalousien zu installieren. Angebote zu technischen Lösungen sollte der Verwalter einholen, damit in einer weiteren Versammlung über die Ausführung beschlossen werden konnte. Der Beschluss wurde bestandskräftig. Zu einem Ausführungsbeschluss kam es in der Folge nicht. Im September 2013 ließen die Beklagten in den ihren nach Südosten ausgerichteten Fensterfronten vorgelagerten Stahlrahmen Außenjalousien anbringen, um die Wohnräume vor Sonnenerwärmung zu schützen.

In der Baubeschreibung, die der Teilungserklärung als Anlage beigefügt ist, werden Jalousien und sonstige Verschattungsanlagen nicht erwähnt. Gleiches gilt für die Bauträgerverträge, die die Wohnungseigentümer ab dem Jahr 2004 mit dem Bauträger abgeschlossen hatten. Der Errichtung des Gebäudes durch den Bauträger lag eine Baugenehmigung aus Dezember 2003 zugrunde, deren Bestandteil eine „Allgemeine Baubeschreibung” war, in der es u.a. heißt, dass es an der großzügig nach Südosten geöffneten Fassade Jalousien zur Verschattung im vorgelagerten Stahlrahmen gibt.

Die Kläger fühlen sich durch die Jalousien gestört (Verschattung ihrer Wohnung und Beeinträchtigung der freien Sicht in den Himmel). Sie klagen auf Beseitigung. Amtsgericht Senftenberg und Landgericht Frankfurt (Oder) weisen die Klage ab, weil die Jalousie zur Herstellung eines ordnungsgemäßen Erstzustandes erforderlich sei, und zwar im Hinblick auf die der Baugenehmigung zugrunde liegende „Allgemeine Baubeschreibung”, deren Angaben zu baulichen Ausstattungsmerkmalen bei der Ermittlung des plangerechten Erstzustandes jedenfalls dann rechtsverbindlich seien, wenn sie nicht im Widerspruch zur Teilungserklärung stünden.

Die Entscheidung

Der BGH hebt das Urteil auf und verweist den Fall zurück. Denn der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts (erstmalige plangerechte Herstellung) sei unzutreffend und die erforderlichen tatsächlichen Feststellungen zur endgültigen rechtlichen Beurteilung müssten erst noch getroffen werden. Unzweifelhaft sei, dass die Kläger aktivlegitimiert (Inhaber der eingeklagten Beseitigungsansprüche) und prozessführungsbefugt seien, da der Verband die Rechtsverfolgung nicht über einen Mehrheitsbeschluss an sich gezogen habe (Randnummer 9 des Urteilsgründe). Rechtsfehlerhaft sei aber, wie das Berufungsgericht das wohnungseigentumsrechtlich geschuldete Bau-Soll definiere. Maßgeblich seien in erster Linie Teilungserklärung und Aufteilungsplan, möglicherweise auch eine den Bauträgerverträgen als Anlage beigefügte Baubeschreibung. Darin fehlten – nach den bisherigen Feststellungen – einschlägige Angaben aber. Lediglich in der der Baugenehmigung zugrunde liegenden „Allgemeinen Baubeschreibung” sei die Verschattungsanlage erwähnt. Dies genüge nicht. Daher komme es auf die – vom Berufungsgericht ebenfalls noch nicht aufgeklärte – Frage an, ob die Außenjalousien nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlich seien, namentlich aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung aus § 3 Abs. 4 Energieeinsparverordnung (EnEV) in der hier maßgeblichen Fassung des Jahres 2001 oder einer Auflage in der Baugenehmigung. Sollte dies der Fall sein, wäre die bauliche Maßnahme als Erfüllung öffentlich-rechtlicher Vorgaben zu qualifizieren, d.h. nicht als bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG, sondern als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung gem. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG (der BGH zählt die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Vorgaben und die plangerechte Erstherstellung zur Instandsetzung im Sinne dieser Vorschrift), auf die jeder Wohnungseigentümer – mithin auch die Beklagten – einen Rechtsanspruch hätten (§ 21 Abs. 4 WEG).

Doch selbst dann, wenn es an der bauordnungsrechtlichen Erforderlichkeit fehlen sollte und die Anbringung der Außenjalousien folglich als bauliche Veränderung zu qualifizieren wäre, wäre die Klage nicht zwingend erfolgreich. Vielmehr habe das Berufungsgericht dann zu prüfen, ob der Beschluss vom 01.06.2012 die Anbringung der Außenjalousien gestatte. Dazu, ob der Beschluss wirksam zustande gekommen und unanfechtbar (bestandskräftig) geworden sei, seien bis jetzt keine Feststellungen getroffen. Dies sei nachzuholen. Sollte es einen wirksamen Beschluss geben, wäre die Klage unbegründet, weil der Beschluss seinem Inhalt nach nicht nur ein unverbindlicher Vorbereitungsbeschluss gewesen sei, sondern ein Grundlagenbeschluss, der eine verbindliche Regelung über das „Ob” (im Sinne eines „Ja”!) des Anbringens der Verschattungsanlagen treffe; dass es an einem Ausführungsbeschluss zu dem „Wie” fehle, habe keine Bedeutung (Rn. 20). Rechtlich belanglos sei, ob damals alle Wohnungseigentümer dem Beschlussantrag zustimmten: Sei dies nicht der Fall gewesen, der Beschluss aber unangefochten geblieben, wäre er in Bestandskraft erwachsen, da die fehlende Zustimmung beeinträchtigter Wohnungseigentümer nicht zur Nichtigkeit, sondern allenfalls zur Anfechtbarkeit des Beschlusses führe (Rn. 21). Die Bestandskraft des Mehrheitsbeschlusses würde dann alle damaligen, heutigen und zukünftigen Wohnungseigentümer zur Duldung der Außenjalousien verpflichten. Doch selbst dann, wenn es am 01.06.2012 nicht zu einer wirksamen Beschlussfassung gekommen sein sollte, wäre die Klage nicht unbedingt von Erfolg gekrönt. Sollte sich herausstellen, dass die Außenjalousien keine über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgehende Beeinträchtigungen mit sich bringen, hätten die Beklagten gegenüber allen Miteigentümern – darunter die Kläger – einen Anspruch darauf, dass gem. § 22 Abs. 1 S. 1 WEG ein förmlicher Gestattungsbeschluss herbeigeführt werde. Dann aber sei es rechtsmissbräuchlich, der Klage stattzugeben (Rn. 27).

Abschließend nimmt der BGH die Möglichkeit in den Blick, dass die bauliche Anlage nicht als bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG, sondern als Modernisierung nach § 22 Abs. 2 WEG zu qualifizieren sein könnte. Sollte es den Beklagten gelingen, bis zum Schluss der neuen mündlichen Verhandlung einen mit doppelt qualifizierter Mehrheit gefassten Beschluss herbeizuführen, wären die Außenjalousien ebenfalls rechtmäßig und von den Klägerin zu dulden; sollte ein solcher Beschluss gerichtlich angefochten werden, käme es darauf an, ob die Kläger durch die Maßnahme unbillig beeinträchtigt würden oder sich die Eigenart der Wohnanlage änderte (Rn. 29).

Fazit für den Verwalter

Wohnungseigentumsverwalter müssen wissen, dass bauliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum nicht unbedingt als bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG zu qualifizieren sind. Dient eine Maßnahme der erstmaligen plangerechten oder mangelfreien Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums und/ oder der Erfüllung öffentlich-rechtlicher Vorgaben aus Gesetz oder behördlichen Verwaltungsakten, genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Die Beschlusskompetenz folgt aus § 21 Abs. 3 WEG. Der BGH qualifiziert beide vorgenannten Fallgruppen als Untervarianten der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG.

Geht es um eine bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG lässt sich dem Urteil in Rn. 28 sehr schön entnehmen, nach welchen Maßstäben zu beurteilen ist, ob die fragliche bauliche Maßnahme über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte erlaubte Maß der Beeinträchtigung hinaus geht oder nicht. Wird diese Schwelle überschritten, ist die Zustimmungspflicht ausgelöst. Im Grundsatz führt jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zur Zustimmungspflicht; eine erhebliche Beeinträchtigung ist nicht erforderlich; nur ganz geringfügige Beeinträchtigungen bleiben außer Betracht (Rn. 28). Verwalter müssen zudem bedenken, dass das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß durch Regelungen in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) abbedungen oder anderweitig modifiziert sein könnten. Dies kann den Prüfungsmaßstab verändern. Wissenswert ist auch, dass bei der rechtlichen Beurteilung im Einzelfall auch bauliche Besonderheiten der jeweiligen Wohnanlage zu berücksichtigen sein können, im vorliegenden Fall etwa angesichts der großen nach Südosten ausgerichteten Fenster und einem daraus möglicherweise abzuleitenden besonderen Interesse an einem sommerlichen Wärmeschutz.

Einmal mehr offen lässt der BGH die umstrittene Frage, ob Voraussetzung für die Gestattung einer baulichen Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG ein förmlicher Beschluss ist. Diese Frage war vorliegend nicht entscheidungserheblich. Bemerkenswert ist, dass der BGH formfreie Zustimmungen beeinträchtigter Wohnungseigentümer jedenfalls insoweit für rechtlich relevant hält, als daraus ein Anspruch des bauwilligen Wohnungseigentümers auf Herbeiführung eines förmlichen Beschlusses hergeleitet werden kann. Gleiches gilt, wenn niemand nachteilig betroffen ist, der bauwillige Eigentümer aber dennoch einen förmlichen Beschluss der Versammlung herbeiführen möchte, um Rechtsklarheit und Rechtssicherheit für sein bauliches Vorhaben zu schaffen (Rn. 27).

Ebenfalls (vorerst) offen bleibt, ob Baubeschreibungen, die nur Bestandteil der Erwerbsverträge (Bauträgerverträge) sind, bei der Bestimmung des Soll-Zustandes im Sinne der erstmaligen plangerechten Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums maßgeblich sind oder nicht (Rn. 17 f.).

Da im vorliegenden Fall streitig ist, ob am 01.06.2012 ein Beschluss zu Stande gekommen ist, wird das Berufungsgericht Beweis zu erheben haben durch Vernehmung des damaligen Versammlungsleiters. Denn ohne Beschlussergebnisverkündung wird ein Beschluss nicht existent (BGH vom 23.08.2001, NJW 2001, 3339). Die Beweisfrage dürfte lauten, ob seinerzeit die Annahme des Beschlussantrags in der Versammlung verkündet wurde. Falls nein, gibt es keinen Beschluss. Falls ja, wäre zu prüfen, ob der Beschluss unangefochten blieb: Falls ja, wäre er bestandskräftig. Dies würde lediglich in dem ganz seltenen Ausnahmefall nicht gelten, dass der Beschluss wegen völliger inhaltlicher Unbestimmtheit (im Sinne einer Undurchführbarkeit) nichtig wäre.