Eine Modernisierungsmieterhöhung ist einem Vermieter, der im Anschluss an die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Miete zunächst auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum nach §§ 558 ff. BGB erhöht hat, nicht verwehrt. Allerdings ist der nachfolgend geltend gemachte Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt, so dass die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf §559 BGB gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht übersteigen darf.
Der Fall
Die Vermieterin einer Wohnung kündigte gegenüber einer Mieterin im Jahr 2010 die Durchführung verschiedener baulicher Veränderungen in der Wohnung an. Dabei wurde unter anderem die in der Wohnung befindliche Toilette zu einem Bad ausgebaut. Kurz nach Abschluss der Arbeiten, noch im Jahr 2010, erhielt die Mieterin ein Mieterhöhungsschreiben nach § 558 BGB zwecks Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete unter Bezugnahme auf sechs mit einem Bad ausgestattete Vergleichswohnungen mit der Bitte um Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 37,32 Euro auf insgesamt 223,93 Euro. Die Mieterin stimmte der Mieterhöhung ab Januar 2011 zu. Im August 2011 machte die Vermieterin zusätzlich eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB um 116,53 Euro monatlich ab dem 1. Mai 2012 geltend. Nachdem die Mieterin diesem Erhöhungsverlangen widersprochen hatte, reduzierte die Vermieterin den Modernisierungszuschlag um die bereits im Jahr 2010 vereinbarten Mieterhöhungsbetrag von 37,32 Euro. Den zuletzt verlangten Erhöhungsbetrag entrichtete die Mieterin nach erfolgter Mahnung lediglich unter Vorbehalt.
Mit der eingereichten Klage verlangt die Mieterin die Rückzahlung der geleisteten Modernisierungszuschläge für Mai 2012 bis einschließlich Juli 2014 in Höhe von insgesamt 2.138,67 Euro (27 x 79,21 Euro) sowie die Feststellung, den Modernisierungszuschlag nicht zu schulden. Das zuständige Amtsgericht gab der Klage statt. Das Berufungsgericht hat die Klage jedoch abgewiesen mit der Begründung, dass Mieterhöhungen nach § 559 BGB und § 558 BGB unabhängig voneinander und nebeneinander durchsetzbar seien.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof folgt der Entscheidung des Berufungsgerichts und hält die Klage der Mieterin ebenfalls für unbegründet. Der BGH führt dazu aus, dass ein Vermieter an einer Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB nicht von vornherein deshalb gehindert sei, weil er zuvor unmittelbar nach Abschluss von Modernisierungsarbeiten bereits eine Erhöhung der Miete gemäß §§ 558 ff. BGB auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum durchgesetzt hatte. Dieser Umstand führe lediglich dazu, dass der nachfolgend geltend gemachte Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt ist auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§ 558 ff. BGB erhöht wurde. Es müsse lediglich sichergestellt werden, dass beide Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB gestützten Mieterhöhung verlangen könne, nicht übersteigt. Es stehe laut BGH dem Vermieter frei, für welchen Weg der Mieterhöhung er sich im Anschluss an die vorgenommenen Modernisierungsmaßnahmen entscheidet. Vor einer ungerechtfertigten „doppelten“ Belastung mit Mieterhöhungen im Zusammenhang mit der Durchführung einer Modernisierung wird der Mieter ausreichend geschützt, indem der für sich betrachtet zulässige Modernisierungszuschlag um den bereits nach § 558 BGB unter Zugrundelegung des modernisierten Wohnungszustands erzielten Erhöhungsbetrag gekürzt wird. Aus diesem Grund könne unter Abzug der bereits zuvor gemäß §§ 558 ff. BGB erfolgreich geltend gemachten Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 37,32 Euro der von der Vermieterin zuletzt noch geforderte Modernisierungszuschlag von 79,21 Euro verlangt werden.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Dezember 2020 – VIII ZR 367/18
Vorinstanzen:
LG Berlin, 13. November 2018 – Az. 63 S 128/18
AG Berlin-Mitte, 10. März 2015 – Az. 8 C 208/14