Der Fall
Die Vermieterin einer Wohnung kündigte ihrer Mieterin an, dass das Gebäude, in dem sich ihre Wohnung befindet, mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werde. Sie teilte die künftig voraussichtlich anfallenden Kosten für deren Miete und Wartung mit. Die von der Vermieterin ab dem Zeitpunkt erstellten Betriebskostenabrechnungen wiesen die auf die Mieter umgelegten Kosten für die „Miete und Wartung Rauchmelder" aus. Der Mietvertrag wies zwar bestimmte Betriebskosten aus, jedoch keine Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern. Es war lediglich eine Vertragsklausel enthalten, die es der Vermieterin ermöglichte, weitere neu anfallende Betriebskosten umzulegen. In einer Zahlungsklage hinsichtlich anderer Mietforderungen erklärte die Mieterin die Aufrechnung mit den zu Unrecht abgerechneten Kosten für die Rauchwarnmelder. Beide Vorinstanzen hielten diese Kosten nicht für umlagefähige Betriebskosten und gaben damit der Mieterin recht.
Die Entscheidung
Auch nach der Meinung des Bundesgerichtshofs sind die Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder nicht von der Mieterin zu tragen. Es könne auch nichts anderes gelten, wenn im Mietvertrag zulässigerweise die Umlage neuer oder später entstehender Betriebskosten vereinbart sei. Da anfallende Mietkosten für Rauchwarnmelder weder in § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV aufgeführt seien, käme eine Umlagemöglichkeit dieser Kosten nur über die „sonstigen Betriebskosten“ in Betracht. Laut den Ausführungen des BGH fallen Mietkosten für Rauchwarnmelder jedoch nur dann an, wenn der Vermieter die in einer Wohnung zu installierenden Rauchwarnmelder nicht erwerben möchte, sondern sich für die Anmietung entsprechender Geräte entscheidet. Anschaffungskosten hingegen stellen jedoch keine auf den Mieter umlegbaren Betriebskosten dar.
Auch könne man nicht die von der Vermieterin angenommene Umlegbarkeit auf andere Regelungen stützen wie u.a. § 2 Nr. 2, 4, 5, 6 und 15 BetrKV. Dass vereinzelt die Kosten für das Nutzungsentgelt bzw. der Anmietung bestimmter Geräte wie Wasserzähler als umlagefähig dort genannt werden, stelle eine Ausnahme dar, die nicht ohne weiteres ausgedehnt werden könne. Laut BGH dürfe der Grundsatz, dass Kosten für die Anschaffung von technischen Einrichtungen für das Mietobjekt keine umlagefähigen Betriebskosten darstellen, nicht dadurch umgangen werden, indem der Vermieter solche Geräte nicht kauft, sondern mietet.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. Mai 2022, Az. VIII ZR 379/20
Vorinstanzen:
Landgericht Köln, Urteil vom 9. Dezember 2020, Az. 13 S 20/20
Amtsgericht Bergheim, Urteil vom 28. Januar 2020, Az. 27 C 140/18