Der Fall
Die Parteien hatten im zugrundeliegenden Fall darum gestritten, ob der Mieter einer Wohnung zu einer Mietminderung von 4,8% berechtigt war, nachdem ein im Haus gelegener Fahrradkeller im Zuge von Modernisierungsarbeiten verkleinert wurde. Die Vermieterin ließ im Jahr 2009 Modernisierungsarbeiten - unter anderem die Installation einer Zentralheizung – vornehmen. Die Wohnungsmieter waren verpflichtet, die Maßnahmen zu dulden. Durch die Arbeiten wurde die Fläche eines ursprünglich rund 49 qm großen Doppelfahrradkellers auf knapp 7 qm reduziert. Der Mieter sah darin eine Verschlechterung der Mietsache und minderte die Miete. In einem ersten Vorprozess der Parteien entschied das Amtsgericht Köln, dass der Mieter berechtigt war, für den dort maßgeblichen Zeitraum die Miete um monatlich etwa 5 % zu mindern. Auch in einem weiteren Prozess vor dem Landgericht Köln hatte die Klage des Vermieters auf Zahlung rückständiger Mieten keinen Erfolg.
Die Entscheidung
Ein Grund für die Zulassung der Revision sah der BGH mangels grundsätzlicher Bedeutung im Hinblick auf die Auswirkungen von Modernisierungsarbeiten für die Sollbeschaffenheit der Mietsache nicht. Der Gesetzgeber habe laut BGH durch das Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln für die Fälle einer Duldungspflicht nach § 555d BGB das Recht zur Mietminderung bei Modernisierungsmaßnahmen abschließend geregelt. Hinzukommend sei es richtig gewesen, dass das Berufungsgericht neuen Sachvortrag zur mietvertraglich nicht zugesicherten Nutzung des Doppelfahrradkellers, nicht berücksichtigt hatte. Denn es sei zwischen den Parteien unstreitig gewesen, dass dem Mieter die Nutzung des Doppelfahrradkellers zugesagt worden sei. Der BGH führt weiter aus, dass es zudem richtig war, anzunehmen, die Parteien haben durch die Vornahme und Duldung der Modernisierungsarbeiten die vertraglich geschuldete Sollbeschaffenheit des Fahrradkellers nicht konkludent oder gar ausdrücklich abgeändert. Auch können weitere Umstände -wie z.B. die zwischenzeitlich erfolgte Zustimmung zu einer Mieterhöhung - die Vereinbarungen der Parteien über die Sollbeschaffenheit der Mietsache nicht ändern. Hierfür gebe es keine Grundlage im Gesetz, laut BGH. Dies gelte auch dann, wenn der Mangel der Mietsache auf einer Gebrauchsbeeinträchtigung beruhe, die durch vom Mieter zu duldende Modernisierungsarbeiten ausgelöst werde. Auch gehe die Ansicht der Vermieterin fehl, dem Mieter stehe ein Recht zur Minderung der Miete gemäß § 536 BGB deshalb nicht zu, weil er nach der Mieterhöhung nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB von dem ihm durch § 561 BGB eingeräumten Sonderkündigungsrecht hätte Gebrauch machen können. Auch diese vertretene Ansicht finde keinen Anhaltspunkt im Gesetz. Schließlich führe der erheblich verkleinerte Fahrradkeller auch bei einem bloßen Recht zur Mitbenutzung zu einer Minderung der Miete. Dabei sei die angesetzte Höhe von monatlich 4,8 % berechtigt und angemessen gewesen, so der BGH.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 12. Oktober 2021, Az. VIII ZR 51/20
Vorinstanzen:
LG Köln, Urteil vom 29. Januar 2020, Az. 9 S 80/18
AG Köln, Urteil vom 1. März 2018, Az. 221 C 302/17