Mit Urteil vom 9. Februar 2023 zum gerichtlichen Aktenzeichen 4 C 425/22 WEG entschied das Amtsgericht Konstanz, dass ein Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf Zustimmung zur Montage einer Fotovoltaikanlage auf den Balkon seiner Wohnung habe, wenn die Mehrheit dagegen sei. Ob das Urteil rechtskräftig wurde, ist derzeit unbekannt.
Der Fall
Mutter und Tochter gehört die Wohnung Nr. 9, die an den (Enkel-)Sohn vermietet ist. Dieser hat mit Zustimmung von Mutter und Großmutter, jedoch ohne die Zustimmung der übrigen Eigentümer an der Außenseite des Balkons eine Mini-Solaranlage anbringen lassen. Das ausgeklappte Modul hat eine Fläche von 1,00 m x 0,68 m = 1,68 m² und ist an einen Wechselrichter angeschlossen. Die Wohnung liegt ist Teil einer größeren Gemeinschaft mit mehreren Dutzend Wohnungen, die an der streitgegenständlichen Fassadenfront allesamt Balkone haben. Die Lage der Wohnung lässt sich dem Urteil nicht entnehmen, ebenso wenig, ob es um die Vorderfassade zur Straße oder Rückfassade geht. Ein anderer Wohnungseigentümer (unten links im Gebäude) hatte eine ähnliche Solaranlage angebracht. Mit Beschluss der Eigentümerversammlung vom 4. Oktober 2022 wurde unter TOP 2 der Verwalter ermächtigt, alle rechtlichen Mittel gegen die rechtswidrigen baulichen Veränderungen (Aufhängen von Sonnenkollektoren an Balkonbrüstungen) durch die Klägerinnen und den anderen Eigentümer zu ergreifen. Der Beschlussantrag der Klägerinnen zu TOP 3 auf Genehmigung ihres Balkonkraftwerkes wurde abgelehnt. Die Klägerinnen erhoben Beschlussklage, die darauf gerichtet ist, den Beschluss zu TOP 2 für ungültig zu erklären und die Gemeinschaft zu verpflichten, der Mini-Solaranlage am Balkon der Wohnung Nr. 9 zuzustimmen. Sie bringen vor: der Sohn/Enkel wolle sein E-Bike laden, das Solarmodul auf dem Balkon dürfe rechtlich nicht anders behandelt werden als eine Wallbox in der Garage; das Modul mit rund 1,7 m² falle im Verhältnis zur Gesamtfront von 920 m² optisch nicht ins Gewicht. Das Modul sei in der neutralen Farbe schwarz gehalten. Rechtliche Mittel gegen das Modul zu ergreifen, sei überzogen und unbestimmt. Die Gemeinschaft hält entgegen, die Optik der Fassade werde durch den Zahnlücken-Anblick gut sichtbar gestört; die Klägerin hätten nicht angeboten, die Einbau- und Folgekosten sowie die Haftung zu übernehmen.
Die Entscheidung
Das Amtsgericht Konstanz weist die Klage ab. Anhand der drei Farbfotos, die es in Augenschein genommen hat, sei festzustellen, dass eine rechtswidrige bauliche Veränderung vorliege. Ein Eingriff in die Substanz des Gebäudes sei nicht erforderlich. Eine privilegierte bauliche Veränderung sei zu verneinen, da § 20 Abs. 2 WEG mit den dort genannten vier baulichen Maßnahmen abschließend sei. Eine erweiternde (analoge) Anwendung der Vorschrift sei unzulässig. Die Größenverhältnisse an der Betroffenen Fassade seien rechtlich nicht maßgeblich. Es komme nicht auf den Gesamteindruck an, sondern darauf, dass das Solarmodul aufgrund seiner Größe und der schwarzen Farbe von außen deutlich sichtbar sei, wenn man den Blick gezielt dorthin richte. Der Rechtsverfolgungsbeschluss sei nicht unbestimmt. „Alle rechtlichen Mittel“ bedeute bei objektiver Betrachtung alles, was erforderlich sei, um außergerichtlich und gegebenenfalls gerichtlich auch mit Anwalt die Entfernung des Moduls umzusetzen.
Fazit für Verwalter
Keine seltene Situation für Verwalter. Ein Wohnungseigentümer begehrt die Gestattung einer baulichen Veränderung im Bereich seiner Wohnung durch die Gemeinschaft. Die Gemeinschaft erwägt, die Gestattung zu verweigern und stattdessen einen Anspruch auf Unterlassung oder – wenn wie hier die Maßnahme bereits durchgeführt wurde, Rückbau und Wiederherstellung des vorherigen Zustandes geltend zu machen. Der Verwalter ist verpflichtet, diesbezügliche Beschlussgegenstände in die Tagesordnung aufzunehmen. Eine rechtliche Bewertung schuldet er nicht. Diese wäre im Streitfall oder einem entsprechenden Wunsch der Wohnungseigentümer einem Rechtsanwalt vorbehalten. Daher sollte er grundsätzlich auch dann von einer rechtlichen Bewertung Abstand nehmen, wenn aus seiner Sicht die Dinge nicht so klar oder sogar anders liegen, als die Eigentümer meinen. Viele Wohnungseigentümer, die eine Gestattung ihrer individuellen baulichen Maßnahme fordern, stützen sich auf die (angebliche) gesetzliche Privilegierung des Bauvorhabens. Das sollte dann auch so in die Diskussion gegeben werden.
Die vom Verwalter gewählte Formulierung für die Rechtsverfolgung erscheint ausreichend bestimmt. Das Beschussauslegungsergebnis des Amtsgerichts ist naheliegend. Der Verwalter als Organ der Gemeinschaft fordert Rückbau und Wiederherstellung und setzt hierzu eine Frist. Kommt der Wohnungseigentümer der Aufforderung nicht freiwillig nach, wird der Anspruch gerichtlich geltend gemacht unter Einschaltung eines Rechtsanwalts namens und auf Kosten der Gemeinschaft. Die außergerichtliche Geltendmachung kann und darf der Verwalter übernehmen. Ein Verstoß gegen die Neutralitätspflicht liegt darin nicht.
Fazit für Wohnungseigentümer
Bemerkenswert ist die Sprache: Freunde kleiner Fotovoltaikanlagen auf Balkonen sprechen verniedlichend von der Mini-Solaranlage in der „neutralen Farbe schwarz“. Gegner sprechen von Balkonkraftwerk und Zahnlückenanblick, was beim Leser ein gewaltiges Bauwerk und Schmerzen suggeriert.
Damit die Stromausbeute optimiert wird, sollte das Modul nach Süden mit einem Neigungswinkel von 20-30° ausgerichtet sein. Eine feste Montage ist nicht nötig, das Modul kann gegebenenfalls an die Außenfassade gelehnt werden, möglicherweise sogar unsichtbar hinter die Balkonbrüstung. Teilweise wird dann bereits eine bauliche Veränderung verneint, weil es an einem Substanzeingriff in das gemeinschaftliche Eigentum fehlt unter Solarmodule insbesondere kein wesentlicher Bestandteil des Gebäudes ist. Es ist Alleineigentum des Mieters. Nicht zu vergessen ist allerdings, dass Wechselrichter, Energiesteckdose und Verkabelung in jedem Falle bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum und/oder Sondereigentum und als solche rechtlich zu behandeln sind. Wer seine Rechtsposition verbessern will, sollte im Beschlussantrag zusagen, das Solarmodul unsichtbar zu entfernen, wenn es nicht in Betrieb ist. Anbieten muss er die Kostentragung nicht. Dies ist bereits die gesetzliche Rechtsfolge einer erteilten Gestattung (§ 21 Abs. 1 WEG).
Wird der Mini-Solaranlage mehrheitlich zugestimmt, haben es Gegner schwer, mit der Anfechtungsklage erfolgreich zu sein. Nur unter den Voraussetzungen des § 20 Abs. 4 WEG wäre die Gestattung rechtswidrig. Eine grundlegende Umgestaltung wird in der Regel zu verneinen sein, da die Wohnanlage eine Wohnanlage bleibt. Werden einzelne Eigentümer – insbesondere direkte Nachbarn – geblendet, kann darin eine unbillige Beeinträchtigung gegenüber anderen liegen.
Fazit für die Gemeinschaft
Rückbauansprüche betreffend Mini-Solaranlagen im Außenbereich muss die Gemeinschaft verfolgen. Grundsätzlich muss das Wagnis der Prozessführung einschließlich Prozesskostenrisiko von der GdWE eingegangen werden. Anderes gilt nur, wenn die Klage aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen bereits von vornherein aussichtslos ist. Ein Rückbauprozess muss nicht zwingend durch eine Beschlussfassung legitimiert sein. Der Verwalter darf unter Umständen direkt einen Rechtsanwalt beauftragen. Zumindest eine außergerichtliche anwaltliche Aufforderung wird häufig von untergeordneter Bedeutung sein und keine nennenswerten finanziellen Folgen auslösen.
Zum Stromerzeuger wird die GdWE im Gegensatz zum Betrieb einer gemeinschaftlichen Fotovoltaikanlage auf dem Dach durch Balkonkraftwerke nicht. Sie treffen keine steuerlichen Pflichten. Der aufstellende Wohnungseigentümer muss die Anlage beim örtlichen Netzbetreiber anmelden und in das Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur eintragen lassen.
AG Konstanz 9.2.2023 – 4 C 425/22 WEG
Dr. Jan-Hendrik Schmidt
W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte PartG mbB Hamburg
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