Sachlage
Die Parteien streiten, ob die Kläger verpflichtet sind, anteilig die Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern sowie für die Überprüfung der ordnungsgemäßen Mülltrennung einschließlich des Nachsortierens durch einen externen Dienstleister als Betriebskosten zu tragen. Im bestehenden Mietvertrag wird folgendes geregelt: „Der Mieter hat alle Betriebskosten im Sinne des § 19 Wohnraumförderungsgesetz in Verbindung mit § 2 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten zu tragen. Hierauf werden u. a. Vorauszahlungen erhoben für allgemeine Betriebskosten, wie die Kosten der Müllbeseitigung (§ 2 Nr. 8 BetrKV) sowie sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV - insbesondere für Dachrinnen- und Gullyreinigung, den Betrieb von Notstromaggregaten, den Betrieb von Brandschutz-, Brandmelde-, Lüftungs-, Tür- und Tor-, Notlicht-, Notruf- und Brunnenanlagen, Wartung und Pflege von Türsprech-, Öffner- und Müllabwurfanlagen).“
Zudem wird geregelt, dass die Beklagte berechtigt ist, "neu entstehende Betriebskosten entsprechend den gesetzlichen Vorschriften geltend zu machen". So kündigte die Beklagte den Klägern an, das Gebäude, in dem sich ihre Wohnung befindet, im Hinblick auf die anstehenden Änderungen der öffentlich-rechtlichen Vorgaben mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Im Schreiben teilte sie zudem mit, dass die Kosten für die Anmietung und für die jährlich vorgeschriebene Sicht- und Funktionsprüfung, die künftig voraussichtlich anfallen, im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden sollen. Rechtmäßig?
Rechtslage
Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Betriebskostenabrechnung formell und materiell ordnungsgemäß abgerechnet wurde. Bei den Kosten für das "Behältermanagement" handele es sich um wirksam umgelegte "Kosten der Müllbeseitigung". Festzustellen ist, dass es sich in § 2 Nr. 8 BetrKV nur um eine beispielhafte Aufzählung handelt. Nach dem Gesetzgeber ist der Begriff "Müllabfuhr" weit auszulegen, sodass auch lediglich vorbereitende Tätigkeiten umfasst sind. Ebenfalls sind die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder umlagefähig.
So können auch Kosten für Maßnahmen, die zudem der Wahrnehmung einer Verkehrssicherungspflicht des Vermieters dienen, als Betriebskosten umlagefähig sein. Ob der Vermieter nachträglich entstandene "sonstige Betriebskosten" im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV - wie hier die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder - umlegen kann, ist umstritten, ist allerdings vorliegend nicht von Relevanz. Denn die Parteien haben in Nr. 1 Buchst. o der Anlage 4 des Mietvertrags die Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen vereinbart, welche auch die nach Mietvertragsschluss neu entstandenen Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder umfassen.
Dem Vermieter ist zu raten, die mietvertragliche Regelung für Betriebskosten möglichst konkret zu gestalten. So müssen entweder einzelne Kostenarten genau aufgelistet oder ohne weitere Kostenarten zu nennen, sich pauschal auf § 2 der Betriebskostenverordnung bezogen werden.
Urteil des BGH vom 05.10.2022 – (Az.: VIII ZR 117/21)
Michelle Freitag
Rechtsanwältin
Strunz Alter
Rechtsanwälte PartG mbB
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