Jeder Steuerpflichtige hat somit nun die Möglichkeit, ein Wertgutachten anzufordern und eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen (BFH-Urteil vom 28.07.2021). Natürlich kann man sich aber auch weiterhin mit den gewöhnlichen AfA-Sätzen, die durch das Gesetz vorgeschrieben sind (§ 7 Abs. 4 S. 1 EStG), abfinden. Allerdings erhält solch ein angefordertes Gutachten, sofern die Bewertung des Grundstücks nachvollziehbar ist und nicht völlig außerhalb des Schätzungsrahmens liegt, fast immer Zuspruch von Seiten der Finanzverwaltung.
Das Verfahren der Gebäudesachwertermittlung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, kann bei der Erstellung dieses Gutachtens von erheblicher Bedeutung sein. Auch wenn dieses eine modellhafte Berechnung aufzeigt und nicht explizit die Ermittlung der tatsächlichen Nutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG) anspricht, ist es nichtsdestotrotz zu berücksichtigen und erhält die notwendige Akzeptanz.
Beachtet man nun die oben genannten Grundsätze und lässt sich ein qualifiziertes Gutachten erstellen, werden diese nur selten abgewiesen. Standardmäßig sollten bei einem solchen Gutachten die Bauweise und der Zustand der Immobilie, die Ausstattung sowie der Unterhaltungszustand des entsprechenden Gebäudes abgebildet werden. Um eine genaue Nutzungsdauer zu definieren, müssen schlussendlich noch die Regelungen der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV berücksichtigt werden. Für stattgefundene Um- und Ausbau- bzw. Modernisierungsmaßnahmen findet das „Punkteverfahren“ Anwendung, das von der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (AGVGA) aus NRW ins Leben gerufen wurde. Dabei gilt es die neue Gesamtnutzungsdauer festzulegen. Häufig orientiert man sich am örtlich zuständigen Gutachterausschuss, indem man die abgeleiteten Liegenschaftszinssätze heranzieht und die zugrundeliegende Gesamtnutzungsdauer ansetzt.
Matthias Weckenmann
Diplom-Betriebswirt (DH)
Steuerberater
prvw Reutlinger
Steuerberatungsgesellschaft mbH
Balinger Straße 17
72348 Rosenfeld