Damit ein eigentlich gleicher Sachverhalt nicht unterschiedlich besteuert wird, hat der Gesetzgeber festgelegt, dass vermögensverwaltenden Gesellschaften ihren Gewinn um den auf die Vermögensverwaltung und -nutzung entfallenden Anteil kürzen dürfen (sogenannte erweiterte Kürzung), wodurch sie letztlich keine Gewerbesteuer zahlen. Die Voraussetzungen hierfür sind jedoch sehr streng. Das Finanzgericht (FG) Berlin-Brandenburg musste darüber entscheiden, ob sie im vorliegenden Sachverhalt erfüllt waren.
Die Klägerin ist eine Objektgesellschaft mbH, deren alleinige Gesellschafterin die E-GmbH ist. Geschäftsgegenstände der Klägerin sind die Verwaltung eigenen Vermögens, der Erwerb von Immobilien und die Übernahme von Beteiligungen an anderen Unternehmen. 2016 erwarb sie fünf Grundstücke. Zugleich erwarben zwei weitere Objektgesellschaften, deren Gesellschafterin ebenfalls die E-GmbH ist, weitere Grundstücke. Den Kaufpreis finanzierte die Klägerin zu 90 Prozent durch Darlehen. 2018 veräußerte sie ihren gesamten Bestand an eine Erwerberin. Zugleich veräußerten neun weitere Objektgesellschaften, ebenfalls Töchter der E-GmbH, weitere 29 Grundstücke an dieselbe Erwerberin. Die Klägerin erklärte für das Streitjahr 2018 einen Gewinn aus Gewerbebetrieb und begehrte die erweiterte Grundbesitzkürzung. Das Finanzamt versagte dies jedoch.
Die dagegen gerichtete Klage vor dem FG war nicht erfolgreich. Begünstigt sei nach dem Gesetz lediglich die „Verwaltung und Nutzung“ eigenen Grundbesitzes. Wann im Einzelfall eine „Verwaltung und Nutzung“ eigenen Grundbesitzes als private Vermögensverwaltung in Abgrenzung zu einer gewerblichen Tätigkeit vorliege, sei nach den gleichen Grundsätzen zu entscheiden, die auch für die Abgrenzung zwischen Vermögensverwaltung und Gewerbebetrieb gälten. Eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht sei ein entscheidendes Abgrenzungskriterium und ein wichtiges Indiz bei der Drei-Objekt-Grenze. Diese besagt, dass ein gewerblicher Grundstückshandel regelmäßig vorliegt, wenn ein Grundstückseigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte in zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung verkauft. Die Tätigkeit der Klägerin habe gewerblichen Charakter. Eine anfängliche Veräußerungsabsicht könne von ihr nicht widerlegt werden. Eine ausschließliche Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes liege immer dann nicht vor, wenn die Drei-Objekt-Grenze überschritten werde. Somit seien die Voraussetzungen der erweiterten Kürzung nicht erfüllt. Die Revision wurde wegen grundsätzlicher Bedeutung jedoch zugelassen.
Matthias Weckenmann
Diplom-Betriebswirt (DH)
Steuerberater