Mit Jahresbeginn 2026 ist eine zentrale Neuerung im österreichischen (!) Mietrecht in Kraft getreten: Gewerbliche Vermieter dürfen Mietverträge nur noch mit einer Mindestlaufzeit von fünf Jahren befristen. Die bisherige Drei-Jahres-Frist entfällt. Für alle ab dem 1. Januar 2026 geschlossenen Verträge gilt, dass eine kürzere Befristung unwirksam ist und automatisch zu einem unbefristeten Mietverhältnis führt. Ziel des Gesetzgebers ist es, Mietern mehr Planungssicherheit zu geben und sogenannte Kettenmietverträge einzudämmen.
Die Neuregelung betrifft ausschließlich gewerbliche Vermieter. Private Vermieter bleiben weiterhin bei der Mindestbefristung von drei Jahren. Diese Differenzierung soll insbesondere den Markt professioneller Anbieter wie Immobilienfonds, Wohnungsunternehmen und größere Bestandshalter entschleunigen.
Praktisch brisant ist die Abgrenzung, wer als gewerblicher Vermieter gilt. Unternehmer im Sinne des Gesetzes sind nicht nur große Konzerne. Auch private Eigentümer können erfasst sein, etwa bei größeren Wohnungsbeständen oder bei Einschaltung einer professionellen Verwaltung. Wird die Unternehmereigenschaft später gerichtlich festgestellt, kann ein vermeintlich befristeter Vertrag rückwirkend als unbefristet gelten. Viele Verwaltungen haben deshalb ihre Musterverträge bereits angepasst und automatische Befristungsklauseln gestrichen.
Zusätzlichen Druck erzeugt die Kombination mit der neuen Mietendeckelung. Nach dem Mieten-Wertsicherungsgesetz sind Mieterhöhungen 2026 auf maximal 1 Prozent begrenzt, unabhängig von der Inflationsentwicklung. Längere Vertragsbindungen bei gleichzeitig gedeckelten Anpassungsmöglichkeiten verändern die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen spürbar und erschweren die langfristige Renditeplanung.
Während Verbraucherschützer die Reform als Stärkung der Mieterrechte begrüßen, warnt die Immobilienwirtschaft vor negativen Markteffekten. Kritisiert werden mögliche Angebotsrückgänge, geringere Investitionsbereitschaft und eingeschränkte Flexibilität bei Sanierungen. Erste gerichtliche Auseinandersetzungen werden ab dem 1. April 2026 erwartet, wenn die ersten Mieterhöhungen unter den neuen Regeln wirksam werden.
Fest steht: Die Fünf-Jahres-Frist etabliert in Österreich (durch die Änderung § 29 MRG durch das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz – MILG) eine neue Grundregel für den gewerblichen Mietmarkt. Mit den angedachten umfassenden Änderungen im deutschen Mietrecht könnte eine ähnliche Regelung auch bei uns Eingang ins Gesetz finden.