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02.05.2019 - News

Bei Eigenbedarfskündigung Prüfung des Einzelfalls notwendig

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist für Mieter oft ein Schock und in Zeiten akuten Wohnraummangels ein großes Problem. Betroffene haben in den meisten Fällen schlechte Chancen, eine Eigenbedarfskündigung abzuwenden. Das geht nur über die sogenannte Härtefallklausel. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im April zwei solcher Fälle verhandelt und angemahnt, dass Gerichte jeden Einzelfall genau prüfen müssen.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat sich in „zwei Verfahren näher mit den Voraussetzungen der sogenannten Sozialklausel in §§ 574 ff. BGB” befasst. Die Eigenbedarfskündigungen sind in beiden Fällen von den jeweiligen Vorinstanzen zu Gunsten der Eigentümer entschieden worden.

Im Falle einer 80-jährigen Mieterin, die seit 1974 in ihrer Wohnung lebt, hat das Landgericht Berlin zwar den Eigenbedarf bestätigt, allerdings die Klage auf Räumung abgewiesen. Das Mietverhältnis ist demnach auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Die Begründung fußt auf der Anerkennung als Härtefall: Unter anderem sprechen dafür die Demenzerkrankung der Mieterin, die lange Mietzeit und die Schwierigkeiten bei der Suche nach einer bezahlbaren Wohnung in Berlin. Der Eigentümer klagt weiterhin auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Der zweite vom Bundesgerichtshof verhandelte Fall in Sachen Eigenbedarfskündigung betrifft Mieter einer Doppelhaushälfte in Sachsen-Anhalt. Die vorinstanzlichen Gerichtsentscheidungen kamen zu dem Schluss, dass ein Umzug für die gekündigten Mieter zumutbar sei. Die Erkrankung der beiden beklagten Mieter (Parkinson, Depression, Alkoholabusus) wurden nicht als härtefallrelevant angesehen. Dagegen haben die Mieter Revision eingelegt.

Der BGH beschäftigt sich in beiden Fällen mit der Frage, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, um eine Kündigung wegen Eigenbedarf mit Berufung auf die Sozialklausel abzuwenden. Die Urteilsverkündungen erfolgen am 22. Mai 2019. Dennoch habe der BGH in den mündlichen Verhandlungen bereits darauf hingewiesen, dass Gerichte bei Eigenbedarfskündigungen stets sehr genau prüfen müssten, ob Mieter wegen eines Härtefalls in ihrer Wohnung bleiben dürften oder diese räumen müssten. Alter und Krankheit der Mieter oder lange Mietzeiten allein sind nicht per se ein Garant dafür, dass Eigenbedarfskündigungen nicht erfolgreich sind.

BGH – VIII ZR 180/18
Vorinstanzen:
Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 17. Juli 2017 – 231 C 565/16
Landgericht Berlin, Urteil vom 9. Mai 2018 – 64 S 176/17

BGH – VIII ZR 167/17
Vorinstanzen:
Amtsgericht Halle, Urteil vom 11. Oktober 2016 – 95 C 1281/16
Landgericht Halle, Urteil vom 5. Juli 2017 – 1 S 245/16