10.03.2022 Ausgabe: 2/22

CONTRA - Sind Wohnungseigentümerversammlungen unter 2G rechtlich überhaupt zulässig?

CONTRA: Ungeimpfte, die der Einladung zur Versammlung folgen, könnten an der Tür abgewiesen werden.

Seit 23. November 2021 gilt bis vorerst 23. Februar 2022 für den Freistaat Bayern die 15. Bayerische Infektionsschutzmaßnahmenverordnung in der Fassung vom 9. Februar 2022. Nach § 4 Abs. 1 dieser Verordnung gibt es Beschränkungen für öffentliche und private Veranstaltungen, zu denen auch Wohnungseigentümerversammlungen gehören. Die Beschränkungen treffen Anbieter, Veranstalter, Betreiber, Besucher, Beschäftigte und ehrenamtlich Tätige. Demnach darf der Zugang zu öffentlichen und privaten Veranstaltungen in nichtprivaten Räumlichkeiten nur durch Besucher erfolgen, soweit diese geimpft oder genesen oder unter 14 Jahre alt sind und zusätzlich über einen Testnachweis verfügen. Unter diesen Voraussetzungen wären Wohnungseigentümer, aber auch Verwalter an der Teilnahme gehindert, wenn sie die oben genannten Voraussetzungen nicht erfüllen. Damit aber können Eigentümerversammlungen jedenfalls dann nicht mehr stattfinden, wenn

1. einzelne Eigentümer nicht geimpft oder genesen sind und

2. nicht freiwillig auf ihr persönliches Teilnahmerecht verzichten und ggf. Stimmrechtsvollmacht erteilen.

Problematisch daran ist, dass ein nicht geimpfter und nicht genesener Eigentümer, der im Vorfeld nichts oder Unwahres kommuniziert, zur Versammlung erscheinen könnte, dann aber von der Teilnahme ausgeschlossen werden muss. In diesem Fall würde ihm sein mitgliedschaftliches Recht zur persönlichen Teilnahme an der Versammlung entzogen, was einen Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentums darstellt. Ein wie auch immer geartetes Verschulden des Eigentümers an dieser Situation wäre nicht zu beachten.

Aber auch dann, wenn im Vorfeld eine Vollmacht erteilt würde, ist der nicht geimpfte oder nicht genesene Eigentümer nicht daran gehindert, die erteilte Vollmacht zu widerrufen und selbst zu erscheinen. Dann aber müsste die Versammlung abgesetzt werden, mit der Folge, dass alle anderen Teilnehmer unverrichteter Dinge nach Hause gehen müssten. Die Kosten für die Versammlung wären ebenso unnütz aufgewendet.

Damit kann unter den seit 4. Dezember geltenden erweiterten „Wellenbrecher-Regeln“, die die „Krankenhausampel“ ersetzt haben, nicht zur Abhaltung einer Versammlung geraten werden. Für die sogenannte Ein-Mann- oder Vertreterversammlung gilt selbiges, wobei hier erschwerend hinzukommt, dass es nahezu unmöglich ist, die Ladung zur Versammlung so zu formulieren, dass im Falle einer Beschlussmängelklage das befasste Gericht zwingend zu der Auffassung gelangt, die Einladung erscheine nicht als Ausladung. Hierzu gibt es sehr divergierende Entscheidungen.

Die notwendigen Beschlüsse zur Ermöglichung der digitalen Teilnahme an der Versammlung haben bis dato nur wenige Gemeinschaften von Wohnungseigentümern gefasst. Hinzu kommt eine weitere Problematik: Was tun, wenn der Ungeimpfte und nicht Genesene keine Möglichkeit hat, digital an der Versammlung teilzunehmen, weil er die technischen Voraussetzungen nicht erfüllen kann und er auch nicht bereit ist, auf seine persönliche Teilnahme zu verzichten und eine Vollmacht zu erteilen?

Zu denken wäre dann noch an eine Beschlussfassung im Umlaufverfahren, die aber regelmäßig an der Hürde der allstimmigen Zustimmung scheitert, da ja die einfache Mehrheit nur im Ausnahmefall in den engen Grenzen des § 23 Abs. 3 S. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zur Anwendung kommen kann. Beschlussfassungen in Zeiten der Pandemie sind also auch weiterhin kaum möglich.

Marco J. Schwarz

Der Rechtsanwalt Marco J. Schwarz ist Justitiar des VDIV Bayern und in der Kanzlei Schwarz, Thönebe & Kollegen in München tätig.