22.04.2022 Ausgabe: 3/22

Mietrecht: belegeinsicht beim Contracting-Vertrag

(LG Berlin, Urteil vom 15.7.2020 – Az. 65 S 285/19)
 

DAS THEMA
Im Zuge der Energiewende werden erfreuli­cherweise immer mehr Neubauobjekte mit Alternativen zur konventionellen Wärme­versorgung ausgestattet. Seitens der Versor­gungsunternehmen bzw. des Contractors ist häufig vorgesehen, dass die Wärmever-sorgungsverträge direkt mit den Mietern abgeschlossen werden und der Vermieter nur noch die Medienleitungen im Haus zur Verfügung stellt. Aber es gibt auch Misch­formen und andere Inhalte, die kein echtes Wärme-Contracting darstellen. Über eine solche Mischform hatte das Landgericht (LG) Berlin zu entscheiden.
 

DER FALL
Der Vermieter hatte mit dem Wärme-Contractor einen Vertrag über echtes Wärme-Contracting abgeschlossen, wonach der Contractor zur Wärmelieferung verpflich­tet war. Die Mieter hatten – auf Wunsch des Vermieters – mit dem Contractor einen sogenannten Wärmeliefervertrag abgeschlossen. Dieser Vertrag beinhaltete jedoch lediglich die Pflicht des Contractors, die Heizkosten gegenüber den Mietern abzurechnen, und zwar unter Berücksich­tigung der Heizkostenverordnung und im Übrigen nach den Modalitäten des Con-tracting-Vertrags zwischen dem Contractor und dem Vermieter. Die Mieter erbrachten die Heizkostenvorauszahlungen weiterhin an den Vermieter, der Inhalt des Wärme-Contracting-Vertrags zwischen Vermie­ter und Contractor war ihnen im Übrigen nicht bekannt. Zur Prüfung ihrer Heizkostenabrechnung verlangten die Mieter nun vom Contractor Einsicht in den Contracting-Vertrag. Sie argumentierten, dass die Preisgestaltung und damit ihre eigene Heiz-kostenabrechnung anders nicht prüfbar sei.

Das LG Berlin gibt den Mietern recht. Es verweist auf § 259 Bürgerliches Gesetz­buch (BGB), der vom Bundesgerichts­hof (BGH) in ständiger Rechtsprechung sowohl zu den formalen Voraussetzungen der Nebenkostenabrechnungen wie auch zum Umfang des Einsichtsrechts heran­gezogen wird. Danach hat derjenige, der verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, dem Berechtigten eine geordnete Zusammenstellung der Ein­nahmen oder der Ausgaben bereitzustellen und, soweit es üblich ist, dafür Belege zu erstellen, diese vorzulegen. Zu den Abrech­nungsmodalitäten gehört jedenfalls auch die Preisgestaltung. Der Contractor hatte dies unter Berufung auf ansonsten übliche Contracting-Verträge verweigert. Das Land­gericht rückt diese Konstellationen nun ins rechte Licht: Anders als in einem echten Contracting-Vertrag ist die Preisgestaltung hier gerade nicht im Wärmeliefervertrag zwischen den Mietern und dem Contractor geregelt, sondern ergibt sich nur aus dem Vertrag zwischen dem Contractor und dem Vermieter. Bei dem Vertrag zwischen Mie­tern und Contractor handelt es sich daher nicht um einen echten Wärmeliefervertrag, auch wenn dieser so bezeichnet ist, son­dern um eine reine Abrechnungsverein­barung. Aus dem Recht zur Belegeinsicht ergibt sich ganz zwanglos, dass der Contractor verpflichtet ist, die Belege (Ver­träge) vorzulegen, die überhaupt erst eine Überprüfung der geschuldeten Abrech­nung, insbesondere der dieser zugrunde liegenden Preise ermöglichen. Da der Ver­trag zwischen dem Contractor und den Mietern keine Aussage zu den Preisen der Beheizung trifft, sondern insoweit auf den Vertrag mit dem Vermieter Bezug nimmt, ist dieser (selbstverständlich) vorzulegen.

Erschwerend kommt hinzu, dass der Wär­meliefervertrag zwischen den Mietern und dem Contractor jedenfalls für die Dauer des gesamten Mietverhältnisses abge­schlossen ist und nur gemeinsam mit dem Mietvertrag gekündigt werden kann. Dies nimmt den Mietern jede Möglichkeit, die Vertrags- und Preisgestaltung selbst zu beeinflussen.

Schließlich erwähnt das Landgericht, dass in dieser Entscheidung offenbleiben kann, ob eine solche Vorlageverpflichtung nicht – daneben – auch den Vermieter trifft, der sich von sämtlichen Pflichten zulasten der Mieter durch Verweis auf den Contracting-Vertrag freizuzeichnen versucht.

 

VERWALTERSTRATEGIE
Wird die Wärmeversorgung ganz oder teilweise vom Vermieter an einen Contractor übertragen, tut der Vermieter bzw. seine Verwaltung gut daran, hier auch die Einsichtsrechte zu regeln und eventuelle Geheimhaltungsvorschriften entsprechend anzupassen. Soweit die Mieter die Wärmeversorgung ganz in eigener Hand haben, also mit dem Contractor einen echten Wärmeversorgungsvertrag abschließen, in dem Lieferung, Preisgestaltung und Abrechnung geregelt sind und der Contractor jegliche Entgelte, die zwischen ihm und dem Vermieter vereinbart sein mögen, dort einpreist, sollten Einsichtsrechte des Mieters ins Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Contractor nicht gegeben sein, da die Mieter umfassend über alle Vertragsmodalitäten informiert sind. Bei allen Mischformen, insbesondere wenn der Contractor gegenüber den Mietern nur den Abrechnungsservice übernimmt, sollten Einsichtsrechte der Mieter jedoch vorbehalten werden. Mieter müssen sich über die Preisgestaltung ihrer Heizkosten informieren können.

DR. SUSANNE SCHIEßER
Die Fachanwältin für Miet- und Wohnungs­eigentumsrecht ist Salary Partner der Kanzlei Arnecke Sibeth Dabelstein, München.

PIOTR PIEKUT
Der Rechtsanwalt ist am Berliner Standort derselben Kanzlei u. a. im Miet- und Grundstücksrecht tätig. www.asd-law.com