22.04.2022 Ausgabe: 3/22

Mietrecht: Schimmel im Altbau: Falsches Heizen und Lüften oder Baumangel?

(LG Frankfurt am Main, Urteil vom 4.2.2020 – Az. 2-11 S 154/19)

DAS THEMA
Mietminderungs- und Mängelbeseitigungsansprüche wegen Schimmelbildung in der Wohnung beschäftigen die Recht­sprechung immer wieder. Die gesundheit­lichen Gefahren von Schimmelpilzsporen sind inzwischen bekannt, sodass Mieter sehr empfindlich reagieren und auf rasche Beseitigung drängen. Allerdings liegt die Ursache der Schimmelbildung häufig in fal­schem Heiz- und Lüftverhalten der Woh­nungsnutzer, was sich vor dem Hintergrund steigender Energiepreise möglicherweise künftig noch verstärken könnte. In älte­ren Wohnbauten führen häufig bauliche Gegebenheiten, insbesondere Wärme­brücken, dazu, dass diese anfälliger für Schimmelbildung sind. Das Landgericht Frankfurt am Main hatte im vorliegenden Fall anhand der gesetzlichen Beweislast-verteilung über Minderungsansprüche bzw. die Zahlungsverzugskündigung zu entscheiden und beleuchtet hier die zivil­prozessualen Grundsätze von Beweislast und Gegenbeweis, die nicht zuletzt bei den bahnbrechenden Entscheidungen des Bun­desgerichtshofs (BGH) zur Mietminderung bei Baulärm in der Nachbarschaft („Bolz­platz-Urteile“) eine große Rolle spielen.
 

DER FALL
In der Mietwohnung hatte sich in mehre­ren Räumen, insbesondere in den Schlaf­zimmern, an den Außenwänden Schimmel gebildet. Die Mieter hatten die Miete daher erheblich gemindert und die Vermieterin gerichtlich auf Beseitigung des Schimmels und anschließendes Tapezieren und Strei­chen der betroffenen Räume in Anspruch genommen. Die Vermieterin hatte auf­grund der Mietminderung – mehrfach, auch während des Prozesses – wegen Zah­lungsverzugs gekündigt und Widerklage auf Räumung der Wohnung erhoben. Die I. Instanz hatte sowohl der Klage der Mieter als auch der Widerklage der Vermieterin stattgegeben, da den Mietern ein Beseiti­gungsanspruch zustehe, die Mietminde­rung allerdings weitaus zu hoch ausgefallen war, sodass die Zahlungsverzugskündigung ebenfalls berechtigt war. Das Amtsgericht hatte sich dabei auf ein Sachverständigen­gutachten gestützt, welches ausführte, dass die Schimmelbildung nicht bauseitig bedingt war, da das Gebäude im Bereich der Außenwandflächen sowohl im Erd­geschoss als auch im Kellergeschoss über einen gemäß dem technischen Regelwerk von 1952 bzw. für das Baujahr 1958/59 ausreichenden Mindestwärmeschutz ver­füge. Ein baulicher Wärmeschutzmangel liege damit nicht vor. Von außen eindrin­gende und/oder kapillar ansteigende Feuchtigkeitsbelastungen könnten eben­falls ausgeschlossen werden. Der Schim­melbefall sei dem Gutachten zufolge den materialbedingten (im Sockelbereich) und geometrischen (Heizkörpernischen) Wär­mebrücken zuzuordnen, da dort aufgrund charakteristischer Temperaturabsenkungen grundsätzlich die Gefahr der Tauwasserbildung bestehe. Hieraus hatte das Amtsge­richt geschlossen, dass die Schimmelbildung auf einem Baumangel beruhe, zu dessen Beseitigung die Vermieterin verpflichtet sei.

Das Landgericht folgt zwar den techni­schen Feststellungen des Sachverständigen­gutachtens, nicht jedoch dem rechtlichen Schluss. Im Mietrecht ist die Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsberei­chen verteilt. Deshalb muss der Vermieter zunächst darlegen und beweisen, dass keine Baumängel vorliegen, die zur Schimmelbil­dung führen. Gelingt ihm dieser Beweis, ist die Ursache für den Mangel offen. Dann müssen sich die Mieter dahingehend ent­lasten, dass ihr Heiz- und Lüftverhalten ebenfalls nicht ursächlich ist.

Die Feststellungen des Sachverständigen zei­gen nach Ansicht des Landgerichts, das sich dabei auf die ständige Rechtsprechung des BGH stützt, dass der Schimmel gerade nicht bauseitig bedingt war. Die vom Sachver­ständigen geschilderten bauphysikalischen Zustände, insbesondere die materialbeding­ten und geometrischen Wärmebrücken, vor allem in den Heizkörpernischen, stellen den damals üblichen Bauzustand dar. Sie ste­hen mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang. Da es – gemäß den Feststellungen des Sach­verständigen – keine weiteren baulichen Mängel gab, hatte die Vermieterin somit den Beweis erbracht, dass der Schimmel­befall nicht bauseitig bedingt war.

Nun hätten die Mieter den Entlastungsbe­weis führen müssen, indem sie substanziiert zu ihrem Heiz-, Lüft- und dem Wohnverhalten vortragen. Hierbei ist auch zu berücksich­tigen, dass gewisse Anforderungen an das Heiz- und Lüftverhalten und auch gewisse Einschränkungen bei der Möblierung in einer nicht sanierten Altbauwohnung hinzuneh­men sind. Im vorliegenden Fall waren die Mieter durch eine Anlage zum Mietvertrag, nämlich eine Broschüre „Richtig heizen und lüften – gesund wohnen“ sogar noch auf das richtige Verhalten hingewiesen worden. Aus dem Sachverständigengutachten ergab sich auch, dass das Wohnverhalten der Mie­ter den baukonstruktiven Gegebenheiten dieser Altbauwohnung nicht angepasst war.

Damit hatten die Mieter weder Anspruch auf eine Mietminderung noch auf die Besei­tigung der Schimmelschäden, umgekehrt war die Zahlungsverzugskündigung wirk­sam und die Räumungsklage erfolgreich. Das Landgericht weist auch darauf hin, dass die Mieter bereits nach dem amtsgerichtlichen Urteil, das die Beendigung des Mietvertrags aufgrund der Zahlungsverzugskündigung bereits festgestellt hatte, sowieso keinen Anspruch auf Mängelbeseitigung mehr hat­ten. Schließlich konnten sich die Mieter auch nicht darauf berufen, dass sie sich in einem Irrtum über den ihnen zustehenden Scha­densersatzanspruch wegen der ausstehen­den Mängelbeseitigung befunden hätten. Ein Schadensersatzanspruch der Mieter kann eine Zahlungsverzugskündigung nur dann unwirksam machen, wenn die Mieter unverzüglich nach Zugang der Kündigung die Aufrechnung erklären.

VERWALTERSTRATEGIE
Um bei Schimmelschäden Baumängel auszuschließen, bedarf es immer eines Sachverständigengutachtens. Um Weiterungen zu vermeiden, sind Vermieter gut beraten, gegebenenfalls schon vorab ein Privatsachverständigengutachten einzuholen. Sie sollten jedoch darauf drängen, dass der Sachverständige nicht nur zu den möglichen Ursachen des Schimmels Stel­lung nimmt, sondern auch zur Frage, ob der vorgefundene Bauzustand zum Zeitpunkt der Errichtung den geltenden Bauvorschriften und technischen Normen sowie dem allgemein üblichen Bauzustand entsprach. Nur damit können Vermieter den zunächst ihnen obliegenden Entlastungsbeweis füh­ren. Im nächsten Schritt müssten dann die Mieter den Entlastungsbeweis dahingehend führen, dass ihr Heiz- und Lüftverhalten sowie die Möblie­rung korrekt waren und die baulichen Gegebenheiten ausreichend berück­sichtigt wurden. Erst wenn den Mietern dieser Entlastungsbeweis gelingen sollte – und er ist zumindest für die Vergangenheit schwer zu führen – liegt ein „non liquet“, eine unklare Beweislage vor, in der nach Beweislastverteilung entschieden werden muss. Erst dann könnten Vermieter zur Beseiti­gung von Schimmelschäden verurteilt werden und müssten entsprechende Mietminderungen und Schadensersatzforderungen hinnehmen.

DR. SUSANNE SCHIEßER
Die Fachanwältin für Miet- und Wohnungs­eigentumsrecht ist Salary Partner der Kanzlei Arnecke Sibeth Dabelstein, München.

PIOTR PIEKUT
Der Rechtsanwalt ist am Berliner Standort derselben Kanzlei u. a. im Miet- und Grundstücksrecht tätig. www.asd-law.com