22.04.2022 Ausgabe: 3/22

WEG-Recht: Prozessbefugnis der Eigentümergemeinschaft nach WEMoG

(BGH, Urteil vom 16.7.2021 – Az. V ZR 284/19)

DAS THEMA
Die zum 1. Dezember 2020 in Kraft getre­tene Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) hat sowohl in prozess- als auch in materiell-rechtlicher Hinsicht einige Änderungen in die gewohnten Mechanis­men des WEG eingeführt. Der Bundesge­richtshof (BGH) hatte sich mit der für die Rechtspraxis sicherlich interessanten pro­zessrechtlichen Frage zur zeitlichen Anwend­barkeit der neuen Regelungen des WEG betreffend die Prozessführungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft zu befassen. Darüber hinaus hatte der BGH in materiell-rechtlicher Hinsicht an mehreren Stellen die Gelegenheit, seine jahrelange Rechtsprechung zu den Kriterien für die Zulässigkeit der Umwandlung des Teileigen­tums in Wohnungseigentum zu bestätigen.
 

DER FALL
Nach einem vorausgegangenen Streit verklagte die Wohnungseigentümerge-meinschaft eines ihrer Mitglieder auf Unterlassung der Wohnnutzung eines zu dessen Sondereigentumseinheit gehö­renden Einfamilienhauses, welches der Beklagte nach Teilungserklärung anstelle einer fensterlosen Scheune errichten ließ. Mit der Klage verlangt die Klägerin, dem Beklagten zu untersagen, das von ihm errichtete Gebäude als Wohnraum zu nut­zen und ihn dazu zu verurteilen, eine ange­baute Terrasse insoweit zurückzubauen, als sie das Grundstück der Klägerin überbaut. Das Amtsgericht hat der Klage stattgege­ben. Die Berufung des Beklagten vor dem Landgericht ist erfolglos geblieben. Die Revision vor dem BGH hatte Erfolg und führte zur Abweisung der Klage.

Der BGH hatte sich im Rahmen der Zuläs­sigkeit der Klage in erster Linie mit der Frage nach der Prozessführungsbefugnis der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft zu befassen. Diese Frage hat der BGH gemäß § 557 Abs. 3 S. 2 Zivil­prozessordnung (ZPO) von Amts wegen zu prüfen, weil es sich um eine das Verfah­ren betreffende Voraussetzung handelt. Der BGH bejaht im Ergebnis die Prozess-führungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, wobei er in Abgrenzung zu dem Berufungsgericht die Unterschiede zwischen der alten und der nach der WEG-Reform seit 1. Dezember 2020 bestehen­den neuen Rechtslage herausarbeitet.

Nach Rechtslage vor der WEG-Reform bestand für Ansprüche auf Unterlassung nach § 1004 Abs. 1 Bürgerliches Gesetz­buch (BGB) und § 15 Abs. 3 WEG a. F. wegen Störungen des Gemeinschaftseigen­tums bzw. wegen einer Nutzung, die gegen eine in der Teilungserklärung/Gemein-schaftsordnung enthaltene Zweckbestim­mung verstößt, eine sogenannte gekorene Ausübungsbefugnis des Verbandes gemäß § 10 Abs. 6 S. 3 Hs. 2 WEG a. F. Der Ver­band konnte die Geltendmachung der Ansprüche an sich ziehen.

In dem konkreten Fall kommt es für die Beurteilung der Frage nach der Prozessführungsbefugnis der Wohnungseigentü-mergemeinschaft nach Auffassung des BGH aber nicht auf das bisherige Recht, sondern auf die neue Rechtslage an. Die Prozess-führungsbefugnis und die Anspruchsbe­rechtigung der Eigentümergemeinschaft als Verband sind durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) vom 16. Oktober 2020 mit Wirkung zum 1. Dezember 2020 neu geregelt worden. Auf dieser Grundlage ist die Klägerin berechtigt, über das von ihr behauptete Recht einen Prozess als Partei im eigenen Namen zu führen. Verlangt die Gemein­schaft der Wohnungseigentümer mit einer vor dem 1. Dezember 2020 anhängigen Klage von einem Wohnungseigentümer Unterlassung einer gegen die Gemein­schaftsordnung verstoßenden Nutzung, kommt es nach Inkrafttreten des WEMoG am 1. Dezember 2020 für die Prozessführungsbefugnis des Verbandes nicht mehr darauf an, ob ein Vergemeinschaftungsbeschluss vorlag. Dies ist auch im Revisions­verfahren zu berücksichtigen.

Die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigen­tum ergebenden Unterlassungsansprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB übt gemäß § 9a Abs. 2 WEG der Verband aus, der deshalb nach neuem Recht schon kraft Gesetzes prozessführungsbefugt ist. Der Anspruch aus dem an die Stelle von § 15 Abs. 3 WEG a. F. getretenen § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist nunmehr allein dem Verband zugewie­sen. Das ergibt sich aus dem eindeuti­gen Wortlaut des neu gefassten Gesetzes („gegenüber der Gemeinschaft der Woh­nungseigentümer“ – im Unterschied zu § 14 Abs. 2 WEG: „gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern“) und aus dem in der Gesetzesbegründung zum Ausdruck gebrachten Willen des Gesetzgebers (vgl. BTDrucks. 19/18791, S. 52). Im Hinblick auf einen Anspruch aus § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG folgt die Prozessführungsbefugnis des Ver­bandes deshalb bereits aus dem allgemein anerkannten Grundsatz, dass derjenige, der behauptet, Inhaber eines bestimm­ten Rechts zu sein, prozessual die Befug­nis hat, dieses Recht im eigenen Namen einzuklagen.

Die neu gefassten §§ 9a Abs. 2 und 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG sind anwendbar und auch der Entscheidung im Revisionsver­fahren zugrunde zu legen, obwohl die Entscheidung des Berufungsgerichts vor dem Inkrafttreten des WEMoG ergangen ist. Ob infolge eines neuen Gesetzes geänderte Vorschriften auf schwebende Verfahren anzuwenden und auch im Revisionsverfah­ren zu berücksichtigen sind, richtet sich in erster Linie nach den in dem Gesetz enthal­tenen Übergangsvorschriften. Eine Über­gangsvorschrift, wonach bei einer noch vor Inkrafttreten des WEMoG erhobenen und auf die §§ 1004 Abs. 1 BGB und 15 Abs. 3 WEG a. F. gestützten Unterlassungsklage des Verbands gegen einen Wohnungsei­gentümer die §§ 9a Abs. 2 und 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG keine Anwendung finden, ent­hält das Gesetz jedoch nicht. Fehlt es an entsprechenden Übergangsvorschriften, gelten die neuen Regelungen nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich auch für bereits laufende Prozesse. Dies gilt nach dieser Rechtsprechung sowohl für materiell-rechtliche Vorschriften als auch für Änderungen des Prozessrechts. Auf den Schluss der letzten mündlichen Ver­handlung in der Tatsacheninstanz kommt es hingegen nur bezüglich des für die Beur­teilung der Prozessführungsbefugnis maß­geblichen Tatsachenstoffs an.

In der Sache gibt der BGH dem Berufungs­gericht Recht, soweit es davon ausgeht, dass die Wohnnutzung des Beklagten der nach der Teilungserklärung gestatteten Nutzung widerspricht. Die Umwandlung des Teileigentums in Wohnungseigentum erfordert grundsätzlich eine Änderung der Gemeinschaftsordnung, die materiell-rechtlich im Wege der Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erfolgt, zu der es nach den Feststellungen des Berufungs­gerichts nicht gekommen ist. Auch ein sogenannter Änderungsvorbehalt, anhand dessen ein Sondereigentümer ohne Mit­wirkung der übrigen Eigentümer sein Teileigentum in Wohnungseigentum umwandeln kann, ist in der in dem ent­schiedenen Fall streitgegenständlichen Gemeinschaftsordnung nicht enthalten. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH kann eine nach dem vereinbarten Zweck nicht gestattete Nutzung nach den Grundsätzen einer ergänzenden Vertrags­auslegung allerdings dann nicht unter­sagt werden, wenn diese bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung des Teileigen­tums. Die Begründung, mit der das Beru­fungsgericht die Voraussetzungen für eine solche Einschränkung des Unterlassungs­anspruchs verneint, ist nach Auffassung des BGH von Rechtsfehlern beeinflusst. Abstrakte Aussagen, wann eine Wohnnut­zung anstelle einer Nutzung zu sonstigen Zwecken typischerweise mehr stört und deshalb von den übrigen Eigentümern nicht hinzunehmen ist, sind nicht möglich. Erforderlich ist stets der Vergleich der mit der erlaubten und der tatsächlichen Nut­zung in der konkreten Anlage typischer-weise verbundenen Störungen. Störender ist die Wohnnutzung allerdings jedenfalls dann, wenn der Gemeinschaft der Woh­nungseigentümer im Vergleich zu einer Nutzung als Teileigentum höhere Kosten entstehen oder die Gefahr der erheblich intensiveren Nutzung von Gemeinschafts­flächen besteht. Die von dem Berufungsge­richt festgestellten Tatsachen rechtfertigen nach Ansicht des BGH die Annahme, dass die Wohnnutzung nicht störender ist als die in der Zweckbestimmung allgemein vorgesehene Nutzung des Teileigentums, sodass die Klage der Eigentümergemein­schaft abzuweisen war.
 

VERWALTERSTRATEGIE
Für Verwalter ist die Entscheidung insbesondere insoweit interessant, als sich der BGH mit der Frage nach der Prozessführungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft vor dem Hintergrund der WEG-Reform auseinandersetzt. Der BGH bejaht die Prozessführungsbefugnis unter Anwendung der Vorschriften des WEG in neuer Fassung und stellt fest, dass es für die Prozessführungsbefugnis des Verbandes nicht mehr darauf ankommt, ob ein Vergemeinschaftungsbeschluss gefasst wurde. Weiter behandelt der BGH die in der Praxis wichtige Frage nach dem Zeitpunkt der Anwendbarkeit der WEG-Vorschriften in neuer Fassung und spricht sich für eine Ausdehnung ihrer Anwendbarkeit selbst in bereits schwebenden Verfahren aus. 

DR. SUSANNE SCHIEßER
Die Fachanwältin für Miet- und Wohnungs­eigentumsrecht ist Salary Partner der Kanzlei Arnecke Sibeth Dabelstein, München.

PIOTR PIEKUT
Der Rechtsanwalt ist am Berliner Standort derselben Kanzlei u. a. im Miet- und Grundstücksrecht tätig. www.asd-law.com